전매제한·실거주 의무 기간 확인법, 내 단지는 몇 년 묶일까? (2026 최신)

전매제한은 당첨자 발표일부터 세고, 수도권 공공택지·규제지역·분양가상한제 단지는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 밖 수도권은 6개월입니다(2026년 10월 기준 「주택법 시행령」 별표 3). 단, 토지임대부 분양주택은 전매제한이 10년입니다. 실거주 의무는 수도권 분양가상한제 단지(와 토지임대부 분양주택)에만 붙고 공공택지 3~5년, 민간택지 2~3년이며, 최초 입주가능일부터 3년 안에만 들어가면 됩니다. 내 단지 기간은 입주자모집공고 첫 장의 단지 주요정보 표에 이미 적혀 있으니 거기부터 보세요.

청약을 준비하면서 한 번쯤 드는 걱정이 있습니다. "당첨됐는데 몇 년 안에 직장 때문에 이사해야 하면 어떡하지?", "잔금이 모자라면 전세를 먼저 놓을 수 있나?" 이 두 질문의 답이 각각 전매제한과 실거주 의무입니다. 처음엔 둘 다 막연히 "몇 년 동안 못 판다" 정도로만 알고 있었습니다. 그런데 규정을 찾아보니 단지마다 기간이 꽤 다르고, 내 단지 기간은 공고문 첫 장에 이미 적혀 있었습니다. 2026년 10월 기준 「주택법」과 시행령, 실제 공고문으로 확인한 내용을 정리했습니다.

전매제한: 당첨자 발표일부터 세는 "분양권 못 파는 기간"

전매제한은 당첨으로 얻은 분양권을 일정 기간 팔거나 넘기지 못하게 하는 규정입니다(「주택법」 제64조). 기간은 입주자로 선정된 날, 즉 당첨자 발표일부터 셉니다. 기간이 다 지나기 전에 입주해서 소유권이전등기를 마치면 그때 전매제한 기간이 끝난 것으로 봅니다.

현행 기간은 「주택법 시행령」 별표 3(2023년 4월 7일 완화된 체계, 시행령 제73조)에 따라 이렇습니다.

예전에 "최대 10년"이라는 말을 들은 적이 있어서 겁을 먹었습니다. 지금은 일반 분양이라면 길어야 3년이라는 걸 확인하고 조금 안심했습니다(토지임대부 분양주택은 예외로 10년). 사유가 여러 개 겹치면 가장 긴 기간이 적용됩니다.

규제지역 지정이 바뀌면 전매제한도 바뀐다

수도권에서 3년이냐 1년이냐를 가르는 가장 큰 변수는 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 여부입니다. 2026년 7월 기준 서울 전역과 경기 15곳이 규제지역입니다. 규제지역 전매제한은 지정 공고일부터 바로 적용됩니다. 다만 지정 당시 분양권을 가진 사람은 1회에 한해 전매가 허용됩니다. 규제지역은 수시로 바뀌니, 내 단지 기간은 공고문에 적힌 숫자가 가장 정확합니다.

공고문 첫 장에서 바로 확인하기

내 단지의 전매제한·거주의무 기간은 입주자모집공고 첫 장 맨 위 단지 주요정보 표에서 바로 확인할 수 있습니다. 이건 무조건 먼저 보세요. 블로그 정리 글보다 이 표 한 줄이 정확합니다.

2026년 10월 8일 공고가 난 인천 부평구 산곡역자이힐스테이트앤하늘채 공고문 PDF를 청약홈에서 받아 열어 봤습니다. 첫 장 맨 위 단지 주요정보 표에 제가 찾던 게 다 있었습니다.

• 규제지역여부: 비규제지역, 택지유형: 민간택지, 분양가상한제: 미적용
• 전매제한: 1년, 거주의무기간: 없음, 재당첨제한: 없음

전매제한 기간표에 대입해 보면, 인천 부평구는 수도권 과밀억제권역이고 민간택지·비규제라 1년이 맞습니다. 본문 "전매 및 재당첨 제한기간 등" 항목에는 최초 당첨자발표일(2026.10.27.)로부터 1년이라고 기준일까지 적혀 있었습니다. 규정으로 계산한 답과 공고문 숫자가 딱 맞았을 때 꽤 뿌듯했습니다. 100쪽 넘는 공고문에서 "전매", "거주의무"로 검색하면 이 항목이 바로 나옵니다.

실거주 의무: 분양가상한제 단지만 해당

실거주 의무(법령 용어로는 거주의무)는 수도권 분양가상한제 단지와 토지임대부 분양주택에만 붙고, 모든 아파트에 붙는 게 아닙니다. 「주택법」 제57조의2에 따라 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택에만 있습니다. 기간은 분양가가 인근 시세의 몇 %인지에 따라 정해집니다(「주택법 시행령」 제60조의2).

청약홈 공고 상세의 청약일정 표 아래 특이사항에서 분양가상한제 여부를 먼저 볼 수 있습니다. 같은 날 열어 본 인천계양 A17블록 신혼희망타운은 "분양가상한제, 공공주택지구"로 표시돼 있었습니다. 수도권 공공택지 분양가상한제 단지입니다. 그래서 규정상 전매제한은 3년이고 거주의무는 시세 비율에 따라 3년 또는 5년입니다. 정확한 기간은 LH 청약플러스에 올라온 공고문에서 확인해야 합니다.

2024년 개정: 입주를 3년까지 미룰 수 있다

2024년 3월 19일부터는 최초 입주가능일부터 3년 안에만 입주하면 거주의무를 채울 수 있습니다. 거주의무에서 가장 크게 바뀐 점이 이 「주택법」 개정입니다. 예전에는 입주가 가능해진 날부터 바로 살아야 했습니다. 지금은 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주해서 정해진 기간을 채우면 됩니다.

그래서 잔금이 부족하면 입주 초기에 전세를 한 번 놓아 보증금으로 잔금을 치르고, 3년 안에 들어가 사는 방법이 법으로는 가능해졌습니다. 이걸 알고 나니 분양가상한제 단지도 한결 현실적으로 보였습니다. 다만 의무 자체가 없어진 건 아닙니다. 실거주 의무를 아예 없애는 법안은 국회에서 통과되지 않았고, 2026년 10월 현재 법령에도 거주의무가 그대로 있습니다. 해외 체류 같은 부득이한 사유는 거주한 것으로 봐 주는 예외가 시행령에 따로 있습니다.

잔금을 얼마나 준비해야 하는지는 계약금·중도금·잔금 일정과 필요한 현금 계산에 예시로 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

전매제한 기간에 지방으로 발령이 나면 분양권을 팔 수 있나요?

팔 수 있습니다. 근무·생업·질병치료·취학·결혼 때문에 세대원 전원이 다른 광역시·특별자치시·특별자치도·시·군으로 옮기면 LH(한국토지주택공사) 동의를 받아 전매제한 기간에도 팔 수 있습니다(「주택법 시행령」 제73조 제4항, 2026년 9월 8일 시행본). 단, 수도권 안에서 옮기는 경우는 빠지고, 분양가상한제 주택은 LH가 먼저 사들일 수 있습니다. 예: 서울 단지 당첨자(예시)가 세대 전원 부산으로 옮기면 해당하지만, 경기도로 옮기면 해당하지 않습니다.

전매제한 기간에 배우자와 공동명의로 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다. 입주자로 선정된 지위나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우는 LH 동의를 받으면 전매제한의 예외입니다(「주택법 시행령」 제73조 제4항 제7호). LH는 전매 동의신청서를 받은 날부터 14일 안에 동의 여부를 알려 줍니다. 같은 조항으로 이혼해서 배우자에게 넘기는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머무는 경우, 실직·파산·신용불량으로 어려워진 경우도 예외가 됩니다.

실거주 의무 기간 중에 이사해야 하면 집을 팔 수 있나요?

마음대로 팔 수 없고, LH에 매입을 신청해야 합니다. 거주의무를 채우지 않은 집은 양도할 수 없고, 기간 안에 거주를 옮기려면 LH에 그 집을 사 달라고 신청해야 합니다(「주택법」 제57조의2 제2항, 2026년 9월 8일 시행본). 이때 LH는 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율로 계산한 이자를 더한 금액을 줍니다. 단, 해외 체류처럼 시행령이 정한 부득이한 사유가 있는 기간은 거주한 것으로 봅니다.

전매제한 기간에 분양권을 상속받으면 위반인가요?

위반이 아닙니다. 「주택법」 제64조는 전매(매매·증여 등 권리가 바뀌는 모든 행위)에서 상속을 빼 두었습니다(2026년 9월 8일 시행본). 실거주 의무도 같은 법 제57조의2가 거주의무자에서 상속받은 사람을 빼기 때문에, 상속인에게는 붙지 않습니다.

정리

• 전매제한은 당첨자 발표일부터 셉니다. 수도권 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖 6개월, 비수도권 1년·6개월·없음(2026년 10월 기준). 단, 토지임대부 분양주택은 10년입니다. 예: 인천 부평구(과밀억제권역) 민간택지·비규제 단지인 산곡역자이힐스테이트앤하늘채(2026년 10월 8일 공고)는 1년이었습니다.
• 규제지역은 바뀝니다(2025.10.16 서울 전역·경기 12곳, 2026.7.1 동탄·기흥·구리 추가). 내 단지 기간은 공고문 첫 장 단지 주요정보가 가장 정확합니다.
• 실거주 의무는 수도권 분양가상한제 단지(와 토지임대부 분양주택)만, 공공택지 3~5년, 민간택지 2~3년입니다.
• 2024년 3월 19일 「주택법」 개정으로 실거주 의무 단지도 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주하면 됩니다. 의무 자체는 그대로입니다.
• 청약홈 공고 상세의 특이사항에서 분양가상한제 여부를 먼저 보고, 공고문에서 "전매", "거주의무"로 검색합니다.

저는 앞으로 관심 단지가 생기면 공고문 첫 장의 단지 주요정보 표부터 캡처해 두고, 전매제한과 거주의무 기간을 제 이사 계획과 맞춰 본 다음에 넣기로 했습니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 주택법 제64조: 입주자로 선정된 지위 전매제한, 상속 제외
• 주택법 시행령 제73조: 전매제한 기간은 별표 3에 따름
• 주택법 제57조의2: 수도권 상한제·토지임대부 거주의무, 최초 입주가능일부터 3년 안 입주(2024.3.19 개정)
• 주택법 시행령 제60조의2: 거주의무 기간 공공택지 5·3년, 민간택지 3·2년
• 청약홈: 공고 상세 특이사항과 공고문 PDF