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돈 계산

분양 아파트 계약금·중도금·잔금 일정, 입주까지 내 현금은 얼마나 필요할까? (2026 최신)

박재형무주택 실수요자

작성

분양 아파트는 보통 계약금 10%를 계약일에, 중도금 60%를 입주 전까지 4~6회에 걸쳐 집단대출로, 잔금 30%를 입주 때 냅니다. 분양가 7억 원이면 계약금 7,000만 원은 대출이 안 되는 내 현금이고, 입주 때는 잔금 2억 1,000만 원에 중도금 대출 4억 2,000만 원까지 6억 3,000만 원을 한꺼번에 막아야 합니다.

이 글에서 확인할 내용
  1. 분양대금은 세 번에 나눠 낸다
  2. 중도금 대출은 잔금 때 한꺼번에 갚는다
  3. 잔금대출은 세 가지 한도 중 가장 작은 값
  4. 취득세는 잔금 후 60일 안에
  5. 입주 때까지 모아야 할 돈 한눈에
  6. 자주 묻는 질문
  7. 정리
  8. 참고한 공식 자료

연소득 6,000만 원 예시 가구(규제지역·생애최초)는 잔금대출이 DSR에 막혀 3억 원이라, 분양가 중 내 돈이 4억 원이고 취득세 약 1,286만 원이 더 듭니다(2025.10.15 대책 기준, 2026년 10월 8일 재확인). 단, 2025년 10월 15일까지 입주자모집공고가 난 단지의 잔금대출은 종전 규정을 따릅니다. 저는 이 계산이 맞지 않는 단지는 넣지 않습니다.

청약 공고를 보면서 제일 먼저 든 걱정은 "당첨되면 그 돈을 다 어떻게 내지?"였습니다. 분양가 7억이라는 숫자만 보면 막막한데, 실제로는 한 번에 다 내는 게 아니라 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 나눠 냅니다. 그래서 언제 얼마가 필요한지, 대출로 되는 부분과 내 현금이 꼭 있어야 하는 부분을 나눠서 직접 계산해 봤습니다. 대출 규정은 2025년 10월 15일 대책 기준이고, 2026년 10월 8일에 금융위원회 FAQ와 법령으로 다시 확인했습니다.

분양대금은 세 번에 나눠 낸다

「주택공급에 관한 규칙」 제60조에 따라 계약금은 분양가의 20% 범위, 중도금은 60% 범위(계약금을 10%로 받으면 70% 범위)에서 받습니다. 실제 비율과 회차는 단지마다 달라서 입주자모집공고문의 공급금액 및 납부일정 표에 나옵니다.

예시 단지(분양가 7억 원, 전용 84㎡, 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%)로 일정을 그려 보면 이렇습니다.

시점 내는 돈 금액 보통 마련하는 방법
당첨 후 계약일 계약금 10% 7,000만 원 내 현금
계약 후 입주 전까지 (보통 4~6회 나눠서) 중도금 60% 4억 2,000만 원 중도금 집단대출
입주 지정기간 잔금 30% 2억 1,000만 원 잔금대출 + 내 현금
잔금일(취득일)부터 60일 안 취득세·지방교육세 약 1,286만 원 내 현금

계약금은 대출이 안 되는 돈이라, 당첨자 발표 후 공고문에 적힌 계약일까지 7,000만 원이 통장에 있어야 합니다. 이 표를 그려 보고 나서야 "청약은 계약금부터가 진짜 시작이구나" 싶었습니다.

중도금 대출은 잔금 때 한꺼번에 갚는다

중도금은 보통 시행사가 은행과 맺은 집단대출로 냅니다. HUG(주택도시보증공사) 보증은 분양대금의 60% 이내이고, 규제지역은 보증이 세대당 1건입니다. 이자는 무이자, 이자후불제, 직접 납부 중 무엇인지 공고문에 적혀 있습니다. 이자후불제면 쌓인 이자를 입주 때 한꺼번에 냅니다.

제가 크게 착각했던 부분이 여기입니다. 입주할 때 낼 돈이 잔금 2억 1천만 원뿐인 줄 알았는데, 중도금 대출 4억 2천만 원도 이때 갚아야 합니다. 보통은 잔금대출로 갈아타면서 갚기 때문에, 입주 때 실제로 막아야 하는 돈은 잔금 + 중도금 대출 = 6억 3천만 원입니다. 이걸 깨닫고 나서 계산을 처음부터 다시 했습니다.

금융위원회 FAQ에 따르면 중도금 대출 자체는 주택가격별 금액한도(6억·4억·2억) 대상이 아니지만, 잔금대출로 바꿀 때 그 규제가 적용됩니다. 또 2025년 10월 15일까지 입주자모집공고가 난 단지의 잔금대출은 종전 규정을 따릅니다. 넣으려는 단지의 공고일부터 확인해야 하는 이유입니다.

잔금대출은 세 가지 한도 중 가장 작은 값

2025년 10·15 대책 이후 잔금대출(주택담보대출) 한도는 아래 셋 중 가장 작은 금액입니다(2026년 10월 8일 금융위원회 FAQ로 재확인). 단, 2025년 10월 15일까지 입주자모집공고가 난 단지는 종전 규정을 따릅니다.

  1. LTV(집값 대비 대출 비율): 규제지역(서울 전역, 경기 일부) 40%, 생애최초는 규제지역에서도 70%, 비규제지역 70%
  2. 금액한도(수도권·규제지역): 시가 15억 이하 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 초과 2억
  3. DSR 40%(1년 소득 중 모든 대출 원리금 상환 비율): 연 원리금이 소득의 40% 이내. 수도권·규제지역은 실제 금리에 스트레스 금리 3%p(앞으로 금리가 오를 것을 가정해 더하는 가상 금리)를 더해 계산

예시 가구(무주택, 연소득 6,000만 원, 금리 4.0%·30년 원리금균등 가정)로 분양가 7억을 넣어 계산해 봤습니다(2025.10.15 대책 기준). 실제 한도는 분양가가 아니라 시세·감정가로 정해지니 어림값입니다.

경우 LTV 금액한도 DSR 한도 잔금대출 필요한 내 현금(분양가 기준)
규제지역, 생애최초 아님 2.8억 6억 3.0억 2.8억 4억 2,000만 원
규제지역, 생애최초 4.9억 6억 3.0억 3.0억 4억 원
비규제 수도권 4.9억 6억 3.0억 3.0억 4억 원

생애최초라 LTV 70%면 4.9억까지 나올 줄 알았는데, 소득 6,000만 원으로는 DSR에서 3억에 막혔습니다. 솔직히 이 부분에서 좀 허탈했습니다. 소득이 높지 않으면 LTV보다 DSR이 먼저 한도를 정한다는 걸 알게 됐습니다.

수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출은 대출 실행일부터 6개월 안에 전입해야 하는 조건도 붙습니다.

취득세는 잔금 후 60일 안에

분양 아파트는 보통 잔금 지급일과 사용승인일 중 늦은 날이 취득일이고, 그날부터 60일 안에 취득세를 신고·납부합니다. 무주택자가 1주택을 사는 경우 세율은 「지방세법」 제11조 기준입니다.

  • 6억 원 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 (가격 × 2/3억 − 3)%, 9억 초과 3%
  • 여기에 지방교육세(취득세율의 10%, 0.1~0.3%)
  • 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2% 추가

예시 7억 원은 취득세율 약 1.67%, 지방교육세를 더해 약 1.84%라 약 1,286만 원입니다. 집을 처음 사는 생애최초라면 「지방세특례제한법」 제36조의3에 따라 취득가액 12억 원 이하 주택의 취득세를 최대 200만 원 감면받을 수 있습니다(2028년 12월 31일 취득분까지). 전용 60㎡ 이하이면서 수도권 6억 원(그 밖 3억 원) 이하인 소형 주택은 한도가 300만 원입니다. 다만 일정 기간 안에 전입하고 실거주해야 하는 요건이 있어서, 신청 전에 위택스나 관할 구청 세무과에서 확인하는 게 안전합니다.

입주 때까지 모아야 할 돈 한눈에

분양가 7억 원·규제지역·생애최초 예시 가구라면 분양가 중 내 돈 4억 원에 취득세 약 1,286만 원이 더 필요합니다. 나눠 보면 이렇게 됩니다.

분양가 7억 원 예시의 납부 일정: 계약일 계약금 10% 7,000만 원은 내 현금, 입주 전 4~6회 중도금 60% 4억 2,000만 원은 중도금 집단대출, 입주 때 잔금 30%와 중도금 대출 상환 6억 3,000만 원은 잔금대출과 내 현금, 잔금일부터 60일 안 취득세·지방교육세 약 1,286만 원은 내 현금, 규제지역·생애최초·연소득 6,000만 원 예시는 분양가 중 내 돈 4억 원, 2026년 10월 기준

  • 계약금 7,000만 원(계약 때) + 입주 때 3억 3,000만 원 = 분양가에서 내 돈 4억 원
  • 취득세·지방교육세 약 1,286만 원(감면받으면 최대 200만 원 줄어듦)
  • 공고문에서 따로 확인할 돈: 발코니 확장비·유상옵션, 이자후불제 중도금 이자, 등기 비용(법무사 수수료·국민주택채권 등), 이사비

계약금만 준비하면 될 줄 알았던 처음 생각과는 차이가 컸습니다. 분양가가 주변 시세와 비교해 적당한지는 분양가와 주변 실거래가 비교하는 법에서 따로 계산해 봤습니다.

자주 묻는 질문

계약금이 20%인 단지도 있나요?

있습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제60조는 계약금을 분양가의 20% 범위에서 받게 해서, 단지에 따라 10%가 아니라 20%를 계약일에 내야 합니다. 예: 세종 리더스포레 나릿재마을 1단지 재공급(2026.10.7 공고)은 계약금 20% 6,864만 원, 잔금 80%였고 중도금이 아예 없었습니다. 그래서 계약금 비율은 공고문 납부일정 표에서 가장 먼저 봅니다.

다른 분양 단지 중도금 대출이 있으면 또 받을 수 있나요?

규제지역 단지라면 받기 어렵습니다. HUG 중도금 보증은 규제지역에서 세대당 1건, 비규제지역에서 2건까지입니다(HUG 주택구입자금보증 자주하는 질문, 2026년 10월 9일 확인). 예: 서울 단지 중도금 대출을 쓰는 세대(예시)는 다른 서울 단지에 당첨돼도 HUG 보증 중도금 대출을 새로 받을 수 없습니다.

지방 비규제지역 단지도 잔금대출 6억 원 한도가 있나요?

없습니다. 6억·4억·2억 원 금액한도는 수도권·규제지역 주택에만 붙고, 지방 비규제지역은 LTV 70%와 DSR 40% 중 작은 값이 한도입니다(2025.10.15 대책 기준). 단, 금액한도가 없어도 DSR 계산은 그대로라, 소득이 높지 않으면 여기서 먼저 막힐 수 있습니다.

정리

  • 계약금(10~20%)은 대출 없이 내 현금으로, 당첨 후 계약일까지 준비합니다.
  • 입주 때는 잔금 + 중도금 대출 상환을 같이 막아야 합니다. 보통 잔금대출로 갈아탑니다.
  • 잔금대출은 LTV·금액한도·DSR 중 가장 작은 값입니다(2025.10.15 대책 기준 규제지역 LTV 40%, 생애최초 70%). 소득이 높지 않으면 DSR이 먼저 막힙니다. 예: 연소득 6,000만 원 예시 가구는 규제지역 생애최초여도 DSR에서 3억 원에 막힙니다.
  • 입주자모집공고일이 2025년 10월 15일 이전이면 잔금대출에 종전 규정이 적용됩니다.
  • 취득세는 잔금일부터 60일 안에 냅니다. 7억 원(84㎡)이면 약 1,286만 원, 생애최초는 최대 200만 원 감면(2028년 12월 31일 취득분까지).

저는 앞으로 공고문을 열면 납부일정 표부터 보고, 이 계산을 다시 해서 내 현금이 모자라지 않는 단지만 넣기로 했습니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

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