청약 추첨제, 내가 넣는 물량은 무엇으로 뽑힐까? 가점제·저축총액 순·특별공급 선정 방식 한눈에 (2026)

청약 당첨자는 내가 넣는 물량에 따라 뽑는 방식이 다릅니다. 민영주택 일반공급은 가점제(점수 높은 순)와 추첨제를 지역·면적별 비율로 섞고, 공공분양(국민주택) 일반공급은 점수가 아니라 저축총액·납입횟수가 많은 순으로 뽑습니다. 민영 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급은 소득 구간별로 나눠 추첨하고(단, LH·SH 같은 공공분양의 신혼·신생아 특공은 소득·자녀·거주기간 등 배점으로 먼저 뽑음), 다자녀 특공은 100점 배점표, 노부모 특공은 민영이면 가점제로 뽑습니다(「주택공급에 관한 규칙」 2026년 6월 15일 시행본·「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 기준). 단, 가점제·저축총액 순은 1순위 안에서 경쟁할 때만 쓰고, 2순위는 민영·국민 모두 추첨입니다.

예: 서울 투기과열지구 민영 84㎡에 1순위로 넣으면 일반공급의 70%는 가점 순, 30%는 추첨입니다. 같은 사람이 LH 공공분양 84㎡에 넣으면 가점 84점 만점은 아무 쓸모가 없고, 청약통장에 쌓인 저축총액(월 25만 원까지 인정)이 줄을 세웁니다.

공고문을 처음 펼쳤을 때 제일 답답했던 게 이거였습니다. "가점 몇 점이면 되나요?"라고 물어도, 그 단지가 공공분양이면 질문부터 틀린 겁니다. 그래서 「주택공급에 관한 규칙」(2026.6.15 시행), 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6(2026.8.24 시행), 국토교통부 「다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급 운용지침」(2026.7.8 시행) 원문을 받아 놓고, "내 물량은 무엇으로 뽑히나"만 한 장으로 정리했습니다. 국민·민영 구분 자체는 국민주택 민영주택 차이에, 점수 계산은 청약 가점 계산법에 따로 있습니다.

공급 종류별 당첨자 뽑는 방식은 한 표로 어떻게 정리될까?

공급 종류(일반·특별)와 주택 종류(민영·공공분양)를 교차하면 뽑는 방식이 정해집니다. 아래 표가 이 글의 결론입니다(2026년 10월 기준 규칙 원문).

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 점수(가점)가 통하는 곳은 민영 일반공급과 민영 노부모 특공뿐이고, 공공분양은 통장에 쌓인 돈과 횟수, 특공은 대부분 소득 구간과 추첨입니다. 처음 이 표를 다 채웠을 때 솔직히 허탈했습니다. 그동안 모든 청약을 가점 하나로 생각하고 있었으니까요.

민영주택 가점제와 추첨제 비율은 지역·면적별로 몇 %일까?

민영주택 1순위에서 경쟁이 붙으면, 투기과열지구·청약과열지역은 60㎡ 이하 가점 40%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 가점 70%, 85㎡ 초과 가점 80%(청약과열지역은 50%)로 뽑고 나머지는 추첨합니다(규칙 제28조 제2항·제4항, 2026년 6월 15일 시행본). 단, 그 밖의 지역 85㎡ 이하는 시장·군수·구청장이 40% 이하에서 비율을 정해 공고한 경우에만 가점제를 쓰고, 그 밖의 지역 85㎡ 초과는 전부 추첨입니다.

2026년 10월 8일 기준 투기과열지구·청약과열지역은 서울 25개 구 전부와 경기 15곳입니다. 지정은 반기마다 바뀌니 투기과열지구란에서 기준일을 같이 보세요. 실제 공고로 보면 서울 동작구 동작 센트럴 동문 디 이스트는 60㎡ 이하 가점 40%·추첨 60%, 60~85㎡ 가점 70%·추첨 30%였고, 경기 화성 비규제 향남역 그로브 스위첸은 85㎡ 이하 가점 40%·추첨 60%, 85㎡ 초과 추첨 100%였습니다.

비율로 나온 세대수의 소수점은 올림합니다(제28조 제2항). 예시로 투기과열지구 84㎡ 일반공급 25세대(예시)라면 가점 70%는 17.5세대라 18세대가 가점, 나머지 7세대가 추첨입니다. 세대가 적은 주택형일수록 이 올림 때문에 추첨 몫이 생각보다 작아집니다.

검색 1페이지 글 몇 곳은 아직도 "85㎡ 이하 투기과열지구 가점 100%", "청약과열 가점 75%" 같은 2023년 2월 28일 개정 전 숫자를 싣고 있습니다. "85㎡ 초과는 가점 80%"로 외우라는 글도 있었는데, 80%는 투기과열지구만이고 그 밖의 지역 85㎡ 초과는 오히려 전부 추첨입니다. 이 차이로 넣을 평형이 달라지니, 옛 표는 무조건 버리세요.

추첨제는 누가 먼저 뽑힐까? 가점 낙첨자와 75% 무주택 우선

추첨제 물량은 가점제에서 떨어진 사람과 처음부터 가점제 대상이 아닌 사람이 함께 추첨하는데, 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서는 추첨 물량의 75%(올림)를 무주택세대구성원에게 먼저 줍니다(규칙 제28조 제7항·제8항). 단, 가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 자동으로 추첨 대상에 들어갑니다.

추첨 물량이 나뉘는 순서는 세 단계입니다.

앞의 예시(추첨 7세대)라면 7×75% = 5.25라 6세대가 무주택 몫이고, 1주택 세대는 남은 1세대를 무주택 낙첨자와 나눠 갖습니다. 1주택자가 서울에서 추첨을 노려도 확률이 낮은 이유가 이 숫자입니다. 1주택자가 넣을 수 있는 곳과 처분 조건은 1주택자 청약에 따로 정리했습니다.

가점제에 아예 못 들어가는 사람도 있습니다. 1주택 세대에 속한 사람과, 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 사람이 있는 세대는 가점제 대상에서 빠지고 추첨으로만 경쟁합니다(제28조 제6항). 단, 그 밖의 지역에서 시장·군수·구청장이 비율을 정해 가점제를 할 때는 1주택 세대도 가점제에 들어갑니다(무주택 기간은 0점).

가점이 같으면 누가 이길까? 2024년 3월 25일 이후 공고부터는 청약통장 가입기간이 긴 사람이 먼저이고, 그것도 같으면 추첨합니다(제28조 제7항). 그 전에는 동점이면 바로 추첨이었습니다.

공공분양(국민주택)은 왜 점수가 아니라 저축총액으로 뽑을까?

공공분양 일반공급 1순위에서 경쟁이 붙으면, 전용 40㎡ 초과는 저축총액이 많은 순, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순으로 뽑고, 각각 3년 이상 무주택세대구성원을 먼저 봅니다(규칙 제27조 제2항). 단, 저축총액은 한 달에 25만 원까지만 인정되고(제10조 제5항), 저축총액이나 납입횟수가 같으면 추첨입니다(제27조 제4항).

3년 무주택 기간은 세대 전원이 집이 없던 기간으로 세되, 신청자 본인은 만 30세가 된 날부터(그 전에 혼인했으면 혼인신고일부터) 셉니다(제27조 제3항). 부양가족 수는 여기서 아무 의미가 없습니다. 그래서 공공분양을 노린다면 가점보다 매달 25만 원을 빠지지 않고 넣었는지가 전부입니다. 예: 매달 25만 원씩 10년(120회) 넣은 사람(예시)의 저축총액은 3,000만 원이고, 매달 10만 원씩 넣은 사람은 같은 10년이어도 1,200만 원입니다. 횟수 세는 법은 청약통장 납입횟수에 있습니다.

LH·SH·GH 같은 공공주택사업자가 짓는 공공분양은 물량부터 세 칸으로 나눕니다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 6, 2026년 8월 24일 시행본).

단, 전용 60㎡ 이하는 소득 기준이 붙어 50%·30% 칸은 월평균소득 100%(맞벌이 140%) 이하만 들어가고, 맞벌이 140% 초과~200%는 마지막 추첨 칸에서만 기회가 있습니다(별표 6 제1호). 결국 공공분양도 마지막 칸은 추첨입니다. 통장 기간이 짧아도 공공분양을 아예 포기할 이유는 없다는 뜻입니다.

특별공급은 종류마다 어떻게 뽑을까?

특별공급은 신혼부부·생애최초·신생아가 소득 구간을 나눈 뒤 추첨(공공분양 신혼·신생아는 배점), 다자녀가 배점표, 노부모가 가점제(민영)나 저축총액 순(공공)으로 뽑습니다. 단, 같은 특공이라도 민영과 공공분양은 소득 구간 비율과 기준이 다르니 공고문의 주택구분부터 보세요.

소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 대비 비율이고, 앞 단계 낙첨자는 다음 단계로 그대로 넘어갑니다. 단, 공공주택사업자(LH·SH·GH 등)가 아닌 곳이 짓는 국민주택은 별표 6이 아니라 규칙의 50%·20%·나머지 구조를 따릅니다(신혼부부 100%·140%, 생애최초·신생아 100%·130%, 제41조 제6항·제43조 제2항·제35조의3 제2항). 각 특공의 자격과 2026년 소득 금액은 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 신생아 특별공급, 노부모 부양 특별공급에 따로 정리했습니다. 여기서는 뽑는 방식만 짚겠습니다.

• 신혼부부(민영): 혼인 중 낳은 자녀(임신·입양 포함)가 있으면 1순위, 없으면 2순위입니다. 50%·20% 단계에서 같은 순위끼리 경쟁하면 해당 지역 거주자 → 자녀 수가 많은 순 → 추첨이고, 나머지 30%는 순위도 자녀 수도 보지 않는 순수 추첨입니다(제41조 제1항~제3항). 단, 규칙상 국민주택 신혼 특공(제41조 제4항~제6항)도 같은 50·20·30 구조이지만, LH 등이 짓는 공공분양은 별표 6의 70·20 구조를 따릅니다.
• 신혼부부(공공분양) 배점: 70% 단계에서 같은 순위끼리 경쟁하면 소득 80%(맞벌이 100%) 이하 1점, 자녀 3명 이상 3점·2명 2점·1명 1점, 해당 지역 연속 거주 3년 이상 3점, 통장 납입 24회 이상 3점, 혼인기간 3년 이하 3점 같은 배점 합계로 뽑고, 같으면 추첨입니다(별표 6 제2호나목 4)).
• 생애최초: 민영·공공 모두 처음부터 끝까지 추첨입니다(제43조, 별표 6 제2호다목). 가점이 낮은 사람에게 가장 공평한 문입니다. 단, 민영 생애최초에서 혼인·자녀가 없는 1인 가구는 마지막 30% 추첨에만 들어갑니다(제43조 제4항).
• 신생아: 민영은 2026년 6월 15일 시행 개정으로 새로 생긴 85㎡ 이하 건설량 10% 범위 특공이고, 소득 구간별 추첨입니다(제35조의3 제3항·제4항). 공공분양은 70%·20% 단계에서 경쟁하면 소득 80%(맞벌이 100%) 이하 1점, 미성년 자녀 수, 거주기간, 납입횟수 배점으로 뽑습니다(별표 6 제2호마목).
• 노부모부양: 민영은 일반공급과 같은 가점제지만, 피부양자와 그 배우자가 집을 가졌던 기간은 무주택 기간에서 뺍니다(제46조, 운용지침 제6조).

다자녀 특별공급은 배점표 100점으로 어떻게 뽑을까?

다자녀 특별공급은 경쟁이 붙으면 미성년 자녀 수(40점)·영유아 자녀 수(15점)·세대구성(5점)·무주택 기간(20점)·해당 시·도 거주기간(15점)·청약통장 가입기간(5점), 합계 100점 배점표로 뽑습니다(「다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급 운용지침」 별표 1, 2026년 7월 8일 시행). 단, 일반공급 가점(84점)과는 완전히 다른 표라 가점 계산기 점수를 그대로 쓰면 안 됩니다.

점수가 같으면 미성년 자녀 수가 많은 사람, 그것도 같으면 신청자 나이(연월일)가 많은 사람이 먼저입니다(같은 별표 동점자 처리). 거주기간의 '시·도'는 광역시·특별자치시·도 단위이고, 수도권은 서울·경기·인천 전체를 하나로 봅니다. 수도권 다자녀 특공은 물량의 50%를 단지가 있는 시·도 거주자에게 먼저 주고 나머지를 수도권 전체에 공급합니다(운용지침 제5조).

배점표를 표로 옮기면서 놀란 건 자녀 수 비중입니다. 미성년 자녀 3명(35점)과 2명(25점)의 차이가 10점인데, 통장 가입기간은 10년을 넣어도 5점입니다. 다자녀 특공은 사실상 자녀 수와 무주택 기간 싸움입니다. 예: 미성년 자녀 3명 중 1명이 5살, 무주택 7년, 그 시·도에 6년 거주, 통장 12년인 가구(예시)는 35+5+0+15+10+5 = 70점입니다.

공공분양 다자녀 특공은 소득 120%(맞벌이 200%) 이하만 신청할 수 있고, 물량의 90%를 소득 120%(맞벌이 130%) 이하에게 먼저 배점으로 뽑은 뒤 나머지를 추첨합니다(별표 6 제2호가목). 민영 다자녀 특공에는 소득 기준이 없습니다(운용지침 제4조·제8조).

나는 어떤 방식으로 뽑히나? 4단계 판단 흐름

내 당첨 방식은 공고문에서 네 가지만 보면 정해집니다. 주택구분(민영·국민), 내가 넣을 공급(특공 종류·일반), 내 순위(1·2순위), 주택형 면적과 규제지역 여부입니다.

1. 주택구분부터 본다. 청약홈 공고 상세 공급대상 표 첫 칸에 '민영' 또는 '국민'이라고 적혀 있습니다. 국민(공공분양)이면 가점 계산은 접고 저축총액·납입횟수를 확인합니다.
2. 특공이면 유형별 방식으로 간다. 신혼·생애최초·신생아는 소득 구간 → 추첨(공공분양 신혼·신생아는 배점), 다자녀는 배점표, 노부모는 민영 가점제·공공 저축총액 순입니다. 같은 단지에 특공 1건과 일반공급 1건은 함께 넣을 수 있습니다(특별공급 일반공급 차이).
3. 일반공급이면 내 순위를 본다. 2순위면 민영·국민 모두 추첨이라 점수는 의미가 없습니다. 1순위 여부는 청약 1순위 조건으로 확인합니다.
4. 민영 1순위면 면적과 지역을 본다. 위 비율 표에서 내 주택형 칸을 찾습니다. 무주택이고 가점이 높으면 가점 칸, 1주택이거나 가점이 낮으면 추첨 칸이 내 몫입니다.

민영 가점제에 넣을 거라면 우리 청약 가점 계산기로 점수를 먼저 세 보세요. 이 계산기는 민영 가점제(일반공급·민영 노부모 특공)용이고, 계산 뒤 「내 점수로 당첨됐을 곳」에서 최근 1년 민영 단지·주택형별 실제 당첨 가점과 내 점수를 비교할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

가점이 낮으면 추첨제 물량만 노려야 하나요?

일반공급만 보면 그렇지만, 특별공급을 먼저 보는 게 맞습니다. 생애최초·신생아 특공은 가점 없이 소득 구간별 추첨이고, 신혼부부 특공의 마지막 30%(민영)도 순수 추첨이기 때문입니다(「주택공급에 관한 규칙」 제41조·제43조·제35조의3, 2026년 6월 15일 시행본). 일반공급에서는 투기과열지구 60㎡ 이하(추첨 60%)나 그 밖의 지역 85㎡ 초과(추첨 100%)가 추첨 몫이 큰 칸입니다.

공공분양에도 청약 가점 계산기를 써도 되나요?

쓰면 안 됩니다. 공공분양 일반공급은 가점(84점)이 아니라 저축총액(40㎡ 초과)이나 납입횟수(40㎡ 이하)가 많은 순으로 뽑습니다(제27조 제2항). 가점 계산기는 민영 일반공급과 민영 노부모 특공에만 맞고, 다자녀 특공은 100점짜리 별도 배점표를 씁니다.

점수가 같으면 누가 당첨되나요?

방식마다 다릅니다. 민영 가점제는 청약통장 가입기간이 긴 사람 → 추첨(2024년 3월 25일 이후 공고, 제28조 제7항), 공공분양 순차는 저축총액·납입횟수가 같으면 바로 추첨(제27조 제4항), 다자녀 배점은 미성년 자녀 수 → 신청자 나이 순(운용지침 별표 1)입니다. 공공분양 신혼·신생아 배점이 같으면 추첨입니다.

2순위로 넣으면 어떻게 뽑나요?

2순위는 민영주택이든 국민주택이든 경쟁이 붙으면 추첨입니다(제27조 제4항 제1호, 제28조 제9항). 가점·저축총액은 1순위 안에서만 씁니다. 단, 2순위도 청약통장 가입은 필요합니다.

예비당첨자 순번은 어떻게 정하나요?

가점제를 쓰는 주택은 1순위 가점제 신청자 중 가점이 높은 사람이 앞 순번이고, 그다음 순번은 가점제가 아닌 1순위 신청자 중 추첨으로 정합니다(제26조 제2항). 가점제를 쓰지 않는 주택은 처음부터 추첨입니다(같은 조 제3항). 예비입주자는 일반공급 주택 수의 500% 이상 뽑습니다(같은 조 제1항).

정리

• 민영 일반공급 1순위는 가점제 + 추첨제다. 투기과열지구는 60㎡ 이하 가점 40%, 60~85㎡ 70%, 85㎡ 초과 80%(청약과열지역 50%)이고, 그 밖의 지역 85㎡ 초과는 추첨 100%다(2026년 6월 15일 시행 규칙 제28조).
• 추첨 물량은 투기과열·청약과열·수도권·광역시에서 75%를 무주택자에게 먼저 준다. 가점 낙첨자는 자동으로 추첨에 들어간다.
• 공공분양(국민주택) 일반공급은 점수가 아니라 저축총액(40㎡ 초과)·납입횟수(40㎡ 이하) 순이고, 물량은 50%(2세 미만 자녀)·30%·나머지 추첨으로 나눈다.
• 신혼·생애최초·신생아 특공은 소득 구간별 추첨(공공분양 신혼·신생아는 배점), 다자녀는 배점표 100점, 노부모는 민영 가점제·공공 저축총액 순이다.
• 2순위는 민영·국민 모두 추첨이다. 동점이면 민영 가점은 통장 가입기간 → 추첨이다.

저는 공고가 뜨면 이제 점수부터 세지 않습니다. 주택구분 칸을 먼저 보고, 국민이면 통장 내역을, 민영이면 비율 표에서 내 칸을 찾습니다. 그 순서 하나로 넣을 곳과 버릴 곳이 갈립니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 주택공급에 관한 규칙(국가법령정보센터): 2026년 6월 15일 시행본. 제10조 제5항 저축총액 월 25만 원 인정, 제26조 예비입주자, 제35조의3 신생아 특별공급, 제40조 다자녀, 제41조 신혼부부, 제43조 생애최초, 제46조 노부모부양
• 주택공급에 관한 규칙 제27조: 국민주택 1순위 경쟁 시 저축총액·납입횟수 순차, 3년 이상 무주택 우선, 동일 시·2순위 추첨
• 주택공급에 관한 규칙 제28조: 민영주택 가점제·추첨제 비율, 가점제 제외 대상, 동점 시 통장 가입기간, 추첨 물량 75% 무주택 우선, 2순위 추첨
• 공공주택 특별법 시행규칙(국가법령정보센터): 2026년 8월 24일 시행본 별표 6, 공공분양 일반공급 50·30·나머지 구조와 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀·노부모부양 특별공급 선정 방법·배점
• 다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급 운용지침(국가법령정보센터 행정규칙): 2026년 7월 8일 시행, 별표 1 다자녀 배점기준표 100점과 동점자 처리, 제5조 수도권 시·도 50% 우선, 제6조 노부모부양 선정 방법
• 청약홈(한국부동산원): 공고 상세 공급대상 표의 주택구분(국민·민영)