생애최초 특별공급 조건, 나도 될까? 소득세 5년·소득 기준·1인 가구까지 확인하는 순서

생애최초 특별공급은 세대 전원이 집을 가진 적이 없고, 1순위이며, 근로·사업소득 소득세를 5년 이상 냈고, 세대 월평균소득이 민영주택 160%(국민주택 130%) 이하이면 넣을 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 2026년 6월 15일 시행본 기준). 단, 배우자가 혼인신고 전에 집을 가졌던 이력은 신청을 막지 않습니다. 물량은 소득이 낮은 순서대로 50·20·30%로 나눠 추첨합니다. 혼인·자녀가 없는 1인 가구는 마지막 30%에서만 경쟁하고, 그중 단독세대는 전용 60㎡ 이하만 됩니다. 단, 부모님과 같은 주민등록표에 있으면 60㎡ 제한을 받지 않습니다. 저라면 무주택보다 소득세 5년부터 세어 봅니다. 집이 없다는 것만으로는 한참 모자란 특공이기 때문입니다.

집을 한 번도 가져 본 적이 없으니 생애최초 특별공급은 당연히 되는 줄 알았습니다. 이름부터가 "생애 최초"니까요. 그런데 「주택공급에 관한 규칙」 제43조를 처음부터 끝까지 읽어 보니 무주택만으로는 한참 모자랐습니다. 소득세를 5년 냈는지, 혼인이나 자녀가 있는지, 세대 소득이 얼마인지까지 다 걸려 있었습니다. 아래는 2026년 6월 15일 시행본(국토교통부령 제1592호)을 기준으로, 내가 해당되는지 하나씩 대입해 보며 정리한 내용입니다.

생애최초, 정확히 누구를 말하나

생애최초의 규칙상 정의는 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우입니다. 지금 무주택인 것과는 다릅니다. 단, 배우자의 혼인신고 전 주택 소유·당첨 이력은 예외입니다(2025년 3월 31일 개정). 예전에 집을 샀다가 판 적이 있으면, 그게 부모님 명의라도 같은 세대에 올라 있으면 안 됩니다. 이 대목에서 처음으로 멈칫했습니다.

반대로 숨통이 트인 규정도 있었습니다. 2025년 3월 31일 개정된 제55조의3에 따라 배우자가 혼인신고 전에 집을 가졌던 사실이나 당첨 이력은 생애최초 신청을 막지 않습니다. 결혼 전 일로 배우자까지 묶일까 걱정했는데, 그 부분은 풀려 있었습니다.

다섯 가지 요건을 한 번에 보기

생애최초 요건은 청약통장 1순위, 혼인·자녀(또는 1인 가구), 소득세 5년, 소득 기준, 공급 물량 다섯 가지이고, 국민주택은 저축액 600만 원 이상과 더 낮은 소득 기준(130%)이 붙습니다(2026년 6월 15일 시행 규칙 기준).

요건	민영주택(85㎡ 이하)	국민주택
청약통장	1순위 + 무주택세대구성원(세대 전원이 집이 없는 세대의 사람)	1순위 + 무주택세대구성원 + 저축액 600만 원 이상(선납금 포함)
혼인·자녀	혼인 중이거나 자녀가 있음. 아니면 1인 가구로 추첨 물량만	같음
소득세	공고일 현재 근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부	같음
소득	도시근로자 월평균소득 160% 이하	130% 이하
소득 초과 시	세대 부동산 가액이 기준 이하면 추첨 물량 신청 가능	같음
공급 물량	공공택지 17%, 그 밖의 택지 7%	건설량의 20%

공급 물량은 2026년 6월 개정으로 바뀐 숫자입니다. 민영주택에 신생아 특별공급(10%)이 따로 생기면서 생애최초 비율이 조정됐습니다. 예전 글에서 본 비율과 다르면 이 개정 때문입니다.

소득세 5년, 생각보다 좁은 조건

소득세 5년은 근로소득·사업소득에 대한 소득세를 합쳐서 다섯 해 이상 낸 것을 말하고, 세금이 0원이었던 해도 납부의무자였다면 인정됩니다. 제가 가장 오래 붙잡고 있던 조건입니다. 규칙은 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 낸 사람이라고 씁니다. 몇 가지가 눈에 들어왔습니다.

• 소득세는 근로소득과 사업소득에 대한 것만 셉니다(소득세법 제20조·제19조). 이자·배당이나 기타소득만 있었던 해는 해당하지 않습니다.
• 지금 일을 쉬고 있어도 과거 1년 안에 소득세를 냈다면 근로자·자영업자로 봅니다. 1년을 넘게 쉬었다면 걸릴 수 있습니다.
• 공제나 감면으로 낼 세금이 0원이었던 해도 납부의무자였다면 인정됩니다. 연말정산에서 다 돌려받은 해가 걱정이었는데, 이 문장을 보고 안심했습니다.

5년이 연속일 필요는 없고 합쳐서 다섯 해이면 된다는 게 국토교통부 청약 Q&A의 설명입니다. 다만 해마다 증빙을 내야 하니, 홈택스에서 연도별 소득금액증명을 미리 뽑아 다섯 해가 채워지는지 직접 세어 보는 편이 확실합니다.

물량은 소득 순서대로 세 번 나눠 뽑는다

생애최초는 가점이 아니라 추첨입니다. 대신 소득이 낮은 사람부터 먼저 뽑습니다(제43조 제2항·제4항).

순서	물량	민영주택 소득 기준	국민주택 소득 기준
우선공급	50%	130% 이하	100% 이하
일반공급	20%	160% 이하 (우선 탈락자 포함)	130% 이하 (우선 탈락자 포함)
추첨공급	나머지 30%	소득 초과자·1인 가구 포함 (앞 단계 탈락자 포함)	같음

소득이 기준을 넘더라도 세대원이 가진 부동산 가액 합계가 국민건강보험 재산등급 29등급의 하한과 상한을 평균한 금액(약 3억 3천만 원대) 이하이면 마지막 30%에는 넣을 수 있습니다. 정확한 금액은 공고문에 나오는 숫자를 따라야 합니다. 도시근로자 월평균소득 금액도 해마다 바뀌어서, 가구원 수별 표는 넣으려는 단지 공고문에서 확인합니다.

1인 가구는 어디까지 되나

혼인하지 않았고 자녀도 없는 1인 가구도 생애최초 특별공급 신청은 됩니다. 다만 조건이 붙습니다. 예: 혼자 사는 1인 가구가 84㎡에 넣으면 면적 초과로 부적격입니다.

1. 우선·일반 물량(70%)에는 못 들어가고 마지막 30% 추첨 물량에서만 경쟁합니다.
2. 1인 가구 중 단독세대는 전용 60㎡ 이하 주택만 신청할 수 있습니다. 단독세대란 혼자 세대주인 경우, 또는 동거인·형제자매처럼 세대구성원으로 치지 않는 사람과만 같은 세대에 있는 경우입니다.

여기서 갈림길이 하나 있습니다. 미혼·무자녀라도 부모님(직계존속)과 같은 주민등록표에 함께 올라 있는 세대라면 단독세대가 아니라서 60㎡ 제한을 받지 않습니다. 반대로 혼자 사는 1인 가구가 84㎡에 넣으면 면적 초과로 부적격입니다. 처음에는 "1인 가구면 무조건 60㎡"로 읽었다가, 공고문 부적격 사례가 "단독세대"라고 콕 집어 쓴 걸 보고 다시 봤습니다. 내가 어느 쪽인지는 주민등록등본 한 장으로 갈리니, 넣기 전에 등본부터 떼어 보세요.

내가 해당되는지 확인한 순서

주택 소유 이력 → 1순위 → 소득세 5개 연도 → 세대 소득 → 혼인·자녀와 면적 순서로 확인합니다. 모두 청약홈과 홈택스에서 직접 조회할 수 있습니다.

1. 세대 전원 주택 소유 이력: 청약홈 주택소유확인으로 세대원 전체를 조회합니다.
2. 1순위인지: 청약홈 순위확인서로 확인합니다. 국민주택이면 저축액 600만 원도 봅니다. 순위 기준은 청약홈 공고 찾는 법에서 공고문 위치를 먼저 익혀 두면 편합니다.
3. 소득세 5개 연도: 홈택스 소득금액증명으로 근로·사업소득 납부 연도를 셉니다.
4. 세대 월평균소득: 공고문 표에서 우리 가구원 수 칸을 찾아 130%·160% 금액과 비교합니다.
5. 혼인·자녀 여부와 면적: 1인 가구 중 단독세대라면 60㎡ 이하 주택형만 남깁니다(부모님과 같은 등본이면 제한 없음).

생애최초는 평생 한 차례만 받을 수 있는 특별공급이라, 당첨되면 다시 쓸 수 없습니다. 가점이 낮아 일반공급이 막막한 사람에게는 사실상 가장 현실적인 길이라 더 신중하게 고르려고 합니다. 가점이 어느 정도인지 궁금하다면 청약 가점 계산법과 비교해 보면 어느 쪽이 나은지 감이 옵니다.

정리

• 생애최초는 세대 전원이 집을 가진 적이 없어야 하고, 배우자의 혼인 전 소유 이력은 예외로 봐 줍니다.
• 근로·사업소득 소득세 5년이 핵심 관문이며, 세금이 0원이었던 해도 납부의무자였다면 인정됩니다.
• 민영은 소득 130%·160%, 국민주택은 100%·130% 기준으로 50·20·30% 순서로 추첨합니다(2026년 6월 15일 시행 규칙 기준).
• 1인 가구는 30% 추첨 물량에서만 경쟁하고, 그중 단독세대는 전용 60㎡ 이하만 가능합니다(직계존속과 같은 세대면 면적 제한 없음). 예: 혼자 사는 1인 가구가 84㎡에 넣으면 부적격입니다.
• 공급 비율과 금액은 2026년 6월 15일 개정 기준이며, 최종 판단은 단지 입주자모집공고문으로 합니다.