청약 경쟁률과 당첨 가점 보는 법, 몇 점이면 붙었을까? 청약홈에서 최저·평균 커트라인 읽기

청약 경쟁률과 당첨 가점은 청약홈 청약일정 및 통계 → 분양정보/경쟁률 → APT 목록의 경쟁률 버튼에서 로그인 없이 봅니다. 경쟁률은 접수건수 ÷ 일반공급 세대수이고, 내 점수와 비교할 숫자는 평균이 아니라 해당지역 당첨 가점 최저입니다. 서울 브라운스톤 월곡 센트럴(2026년 9월 16일 발표)은 59㎡A가 68.71 대 1에 최저 64점, 74㎡가 51.00 대 1에 최저 69점으로, 경쟁률이 높다고 커트라인이 높은 게 아니었습니다.

청약 기사를 보면 늘 "평균 경쟁률 몇십 대 1"이 제목에 걸립니다. 처음엔 그 숫자만 보고 "저런 데는 나랑 상관없겠다" 하고 넘겼습니다. 그런데 무주택 실수요자 입장에서 정말 궁금한 건 경쟁률이 아니라 몇 점이면 붙었나였습니다. 그래서 2026년 10월 8일, 청약홈에서 최근 발표가 끝난 단지들의 경쟁률 화면을 직접 열어 보고 칸 하나하나를 읽어 봤습니다.

경쟁률 화면은 어디에 있나

청약홈 메뉴 청약일정 및 통계 → 분양정보/경쟁률 → APT로 들어가면 공고 목록이 나옵니다. 공고 찾는 순서는 청약홈에서 모집공고 찾는 법에 정리해 뒀습니다.

목록 맨 오른쪽 1·2순위 경쟁률 칸의 경쟁률 버튼을 누르면 "청약접수 경쟁률" 창이 뜹니다. 로그인은 필요 없습니다. 바로 옆 신청현황 버튼은 특별공급 접수 현황이라 따로 봐야 합니다. 당첨 가점은 당첨자 발표가 끝난 단지에만 채워집니다.

서울 단지 하나로 읽어 보기

경쟁률 창은 주택형마다 1·2순위와 해당·기타지역으로 줄이 나뉘고, 각 줄에 접수건수, 경쟁률, 청약결과, 당첨가점(최저·최고·평균)이 찍힙니다.

예시로 서울 브라운스톤 월곡 센트럴(2026년 9월 7~10일 청약, 9월 16일 발표)을 열었습니다. 표는 주택형마다 네 줄씩 나옵니다.

59㎡A는 7세대에 481명이 몰려 68.71 대 1, 당첨 가점은 최저 64점, 평균 64.67점이었습니다. 직접 계산해 보니 481 ÷ 7이 정확히 68.71이라, 이 경쟁률은 일반공급 세대수로 나눈 값이라는 게 확인됐습니다. 내 점수와 비교할 숫자는 평균이 아니라 최저입니다. 최저 64점이면 64점이 커트라인이었다는 뜻입니다.

해당지역, 기타지역, 그리고 '마감'과 '△'

'해당지역 마감'은 해당지역 신청자만으로 당첨자와 예비입주자 몫까지 다 찼다는 뜻이고, '△숫자'는 신청자가 모자라 남은 세대수입니다. 마감 기준선은 일반공급 세대수의 6배(당첨자 + 예비입주자 500%)입니다. 예: 더샵 분당하이스트 74㎡A는 3세대 × 6 = 18명보다 많은 22명이 와서 해당지역에서 마감됐습니다.

해당지역과 기타지역이 둘 다 움직이는 예가 필요해서 경기 성남 더샵 분당하이스트(10월 2일 발표)도 열어 봤습니다. 여기서 청약결과 문구가 세 가지로 갈렸습니다.

• 1순위 해당지역 마감: 74㎡A는 3세대에 해당지역 22명. 이 단지는 1순위 해당지역 접수가 9월 22일, 기타지역이 23일로 하루씩 나뉘어 있었는데, 해당지역에서 이미 차서 기타지역 칸은 0으로 남았습니다.
• 1순위 마감: 66㎡A는 28세대에 해당지역 150명(5.36 대 1)인데도 "해당지역 마감"이 아니었습니다. 처음엔 이게 이해가 안 됐습니다. 5배가 넘게 몰렸는데 왜 기타지역까지 넘어갔을까.
• △2: 84㎡B는 5세대에 해당지역이 3명뿐이라 2세대가 미달(△2)이었고, 그 2세대를 기타지역 12명이 6.00 대 1로 나눠 가졌습니다.

66㎡A의 답은 화면 위쪽 안내문에 있었습니다. "일반공급 가구수 및 예비입주자선정 가구 수에 미달 시 후순위 청약접수를 받습니다." 예비입주자(당첨자가 계약을 안 하거나 부적격일 때 차례를 받는 사람)는 일반공급 세대수의 500% 이상을 뽑아야 해서(「주택공급에 관한 규칙」 제26조), 28세대면 당첨 28명에 예비 140명, 모두 168명이 차야 마감입니다. 150명으로는 모자랐던 겁니다. 반대로 74㎡A는 3세대 × 6 = 18명보다 많은 22명이 와서 해당지역에서 끝났습니다. 숫자를 맞춰 보고 나서야 문구가 하나씩 이해됐습니다.

84㎡B의 해당지역 가점이 0으로 찍힌 것도 같은 이유입니다. 5세대에 3명이면 경쟁이 없어서 가점으로 줄 세울 일이 없었고, 가점은 경쟁이 붙은 기타지역 쪽(최저 52점)에만 나옵니다.

경쟁률이 높아도 가점은 낮을 수 있는 이유

경쟁률이 높아도 커트라인이 낮을 수 있는 건 가점제로 뽑는 몫이 면적과 지역마다 다르기 때문입니다. 서울 60㎡ 이하는 40%만 가점으로 뽑고 나머지는 추첨이라(2026년 6월 15일 시행 규칙, 서울 전역 투기과열지구인 2026년 10월 8일 기준), 추첨을 노린 신청자까지 경쟁률에 함께 잡힙니다. 예: 월곡 59㎡A는 7세대 중 가점제 몫이 3세대뿐이었습니다.

월곡 표를 다시 보다가 이상한 점을 발견했습니다. 59㎡A는 68.71 대 1인데 최저 64점, 74㎡는 51.00 대 1로 경쟁률이 더 낮은데 최저 69점입니다. 경쟁률만 보고 "덜 치열한 74㎡가 쉽겠다"고 했으면 완전히 거꾸로 짚을 뻔했습니다.

이유는 가점제로 뽑는 몫이 면적과 지역마다 다르기 때문입니다. 규칙 제28조에 따른 1순위 가점제 비율은 이렇습니다(2026년 6월 15일 시행본 기준).

수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적이 절반 이상)는 85㎡ 이하가 가운데 칸과 같고, 85㎡ 초과는 80% 이하에서 따로 정합니다. 가점제 몫을 뺀 나머지는 추첨입니다.

청약홈 규제지역정보를 열어 보니 2026년 10월 8일 현재 서울은 25개 구 전역이 투기과열지구였습니다. 그래서 월곡 59㎡A 7세대 중 가점제 몫은 40%를 올림한 3세대뿐이고, 4세대는 추첨으로 갑니다. 경쟁률은 가점이 낮아도 추첨을 노리고 넣은 사람까지 모두 센 숫자라 높게 나옵니다. 반면 74㎡는 5세대의 70%, 4세대를 가점으로 뽑으니 가점 높은 가구가 이쪽에 몰리면 커트라인이 올라갑니다.

정리하면 경쟁률은 얼마나 많이 넣었나, 당첨 가점은 가점제 칸에서 누가 이겼나입니다. 둘은 따로 봐야 합니다. 넣으려는 단지가 규제지역인지는 모집공고문 첫 부분이나 청약홈 청약제도안내 → 규제지역정보에서 확인합니다. 경기도는 과천·광명·하남, 성남 분당구 등 일부만 들어가 있었습니다(정책브리핑, 2025년 10월 15일 지정).

내 점수와 비교할 때

내 점수는 내가 신청할 주택형의 해당지역 최저 가점과 비교합니다. 이 숫자 하나만 기억하면 됩니다. 평균 경쟁률 기사 제목은 내 당락과 거의 상관이 없습니다.

• 같은 단지라도 주택형마다 커트라인이 다릅니다. 분당하이스트만 해도 66㎡A 42점, 74㎡A 57점이었습니다.
• 해당지역 최저와 기타지역 최저는 다른 줄입니다. 내가 어느 쪽으로 신청하게 되는지부터 봅니다.
• 가점이 같으면 청약통장 가입 기간이 긴 사람이 먼저입니다. 최저·최고·평균이 69점으로 똑같은 줄이 그런 경우입니다.

나는 앞으로 관심 단지가 생기면 비슷한 지역·면적의 최근 단지 2~3곳을 이 화면으로 열어서 해당지역 최저 가점만 따로 적어 두기로 했습니다. 내 점수는 청약 가점 계산기로 계산하고, 가점 항목은 가점 계산법, 예시 가구와 실제 커트라인 비교는 가점 예시 가구와 커트라인에 있습니다.

자주 묻는 질문

내가 당첨됐는지는 어디서 확인하나요?

청약홈 청약당첨조회 → APT에서 확인합니다. 경쟁률 화면과 달리 이 메뉴는 로그인해야 열립니다(2026년 10월 9일 확인). 경쟁률·당첨 가점은 누구나 보지만, 내 당첨 여부는 로그인한 본인만 봅니다.

예비입주자 순번은 어떻게 정하나요?

가점제가 있는 주택형은 1순위 가점제 신청자 중 가점이 높은 사람이 앞 순번을 받습니다. 가점이 같으면 추첨하고, 그다음 순번은 가점제가 적용되지 않는 1순위 신청자 중에서 추첨으로 정합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제26조 제2항). 단, 가점제가 없는 주택형(예: 비규제지역 85㎡ 초과)은 예비입주자도 전부 추첨입니다.

신청자가 적으면 떨어진 사람도 예비입주자가 되나요?

됩니다. 2순위까지 받은 결과 신청자가 일반공급 세대수의 600%에 못 미치면, 당첨되지 않은 신청자 모두를 예비입주자로 합니다(제26조 제1항). 예: 일반공급 5세대에 2순위까지 신청자가 20명(400%)이면, 당첨자 5명을 뺀 15명이 모두 예비입주자가 됩니다(예시).

예비입주자 자격은 언제까지 유지되나요?

최초 공급계약일부터 180일까지입니다. 사업주체는 이 기간 동안 순번이 담긴 예비입주자 현황을 홈페이지에 공개하고, 공개기간이 끝난 다음 날 예비입주자 지위가 사라집니다(제26조 제4항·제9항). 단, 그 사이 다른 주택에 당첨되면 예비입주자로 주택을 받을 수 없습니다(같은 조 제6항).

정리

• 경쟁률은 청약홈 분양정보/경쟁률 → APT 목록의 경쟁률 버튼에서 로그인 없이 봅니다.
• 순위내 경쟁률은 접수건수 ÷ 일반공급 세대수, (△숫자)는 미달 세대수입니다.
• "마감"은 당첨자에 더해 예비입주자 500% 몫까지 채웠다는 뜻이라, 세대수의 6배가 기준선입니다.
• 비교할 숫자는 평균이 아니라 해당지역 최저 가점입니다. 단, 기타지역으로 신청하게 되면 기타지역 최저와 비교합니다.
• 소형 평형은 추첨 물량 때문에 경쟁률이 높아도 커트라인은 더 낮을 수 있습니다. 예: 브라운스톤 월곡 센트럴 59㎡A는 68.71 대 1에 최저 64점, 74㎡는 51.00 대 1에 최저 69점이었습니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 청약홈(한국부동산원): 분양정보/경쟁률 화면, 규제지역정보, 청약당첨조회(로그인 필요)
• 주택공급에 관한 규칙 제26조: 일반공급 예비입주자 500% 이상 선정, 600% 미만이면 미선정자 전원 예비, 순번 정하는 법, 현황 공개 180일·지위 소멸
• 주택공급에 관한 규칙 제28조: 면적·지역별 가점제 비율, 동점 시 통장 가입기간 우선
• 정책브리핑: 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구 지정(2025.10.15): 경기 지정 지역 목록
• 국토교통부 투기과열지구·조정대상지역 추가 지정(2026.6.30): 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가