무주택 세대주 기준, 부모님 집에 살면 무주택일까? 세대원 범위와 예외 (2026)

무주택 세대주는 본인이 세대주이면서, 배우자와 같은 등본의 직계존비속(부모·자녀 등)까지 세대 전원이 집이 없는 사람입니다. 그래서 내 명의 주택만 보는 문제가 아닙니다. 배우자는 따로 살아도 세대에 들어오고, 형제·자매는 같은 등본이어도 빠집니다.

집이 있어도 무주택으로 보는 예외가 12가지 있고, 2024년 12월 18일부터 빌라 같은 비아파트는 85㎡ 이하·수도권 공시가격 5억 원(비수도권 3억 원) 이하면 청약에서 무주택으로 봅니다. 단, 이 소형·저가주택 예외는 공공임대주택에는 적용되지 않습니다. 세대주 요건은 규제지역 1순위·노부모부양 특별공급처럼 일부 청약에만 붙습니다.

2026년 10월 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」 제2조·제4조·제53조와 청약홈 용어설명 화면을 놓고 다시 읽었습니다. 제가 제일 답답했던 지점은 “나는 집이 없는데 부모님 집에 같이 살면 무주택인가”, “세대주가 아니면 청약 자체가 안 되나”였습니다.

이 글은 청약 1순위 조건을 보기 전에 먼저 확인해야 하는 기초 자격 정리입니다. 무주택기간 점수까지 계산하려면 청약 가점 계산법에서 이어서 보시면 됩니다. 여기서는 무주택기간은 원칙적으로 만 30세부터, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 본다는 정도만 기억하면 됩니다.

무주택 세대주·무주택세대구성원 뜻

무주택세대구성원은 세대 전원이 집이 없는 세대의 구성원이고, 무주택 세대주는 그중 본인이 세대주인 사람입니다. 청약홈 용어설명은 무주택세대구성원을 “세대에 속한 자 전원이 주택을 소유하지 않은 세대구성원”으로 설명합니다. 저는 이 문장을 보고 나서야 “무주택자”와 “무주택세대구성원”을 섞어 쓰면 안 된다는 걸 확실히 알았습니다. 내가 집이 없어도 같은 청약 세대 안에 집 가진 사람이 있으면 무주택세대구성원이 아닐 수 있습니다.

「주택공급에 관한 규칙」 제2조 기준으로 보면 세대주는 세대별 주민등록표에서 성년자인 세대주입니다. 무주택 세대주는 별도 마법 같은 자격이 아니라, 무주택세대구성원이면서 본인이 세대주인 경우입니다.

국민주택은 무주택세대구성원에게 1세대 1주택으로 공급됩니다. 민영주택 일반공급은 성년자 1인 1주택 구조라 유주택자도 신청 가능한 경우가 있지만, 규제지역 1순위나 가점제에서는 제한이 붙습니다. 민영 특별공급은 무주택세대구성원 요건을 봅니다. 공급유형 자체가 헷갈리면 먼저 특별공급과 일반공급 차이와 국민주택과 민영주택 차이를 같이 보셔야 실수가 줄어듭니다.

오피스텔은 건축법상 업무시설이라 청약의 주택 소유 판단에서는 주택으로 세지 않습니다. 주거용으로 쓰고 있어도 마찬가지입니다. 상가·토지도 주택이 아닙니다.

세대구성원 범위: 배우자·직계존비속, 배우자 분리세대

청약 세대에는 본인, 배우자(분리세대여도 포함), 같은 등본의 부모·자녀 같은 직계존비속이 들어가고, 형제·자매는 빠집니다. 청약홈 화면에서 가장 눈에 들어온 부분도 형제·자매와 동거인은 같은 등본에 있어도 청약 세대로 보지 않는다는 점이었습니다. 반대로 배우자는 분리세대여도 따라옵니다. 이 부분을 놓치면 무주택 판단을 정반대로 할 수 있습니다.

「주택공급에 관한 규칙」 제2조의 세대에는 공급신청자, 배우자, 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 직계존속, 신청자 또는 배우자와 함께 등재된 직계비속과 그 배우자 등이 들어갑니다. 신청자가 주민등록표에 등재되어 있지 않으면 세대로 보지 않습니다.

배우자가 따로 살고 따로 등본을 가지고 있어도 끝난 문제가 아닙니다. 배우자와 그 세대의 직계존비속까지 무주택 판단에 들어올 수 있습니다. 그래서 결혼한 분은 본인 등본만 보고 “우리 세대는 무주택”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 무조건 배우자 쪽 세대도 같이 확인해야 합니다.

2024년 3월 25일부터는 혼인 전 배우자의 청약 당첨 이력이나 주택 소유 이력이 있어도 본인이 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급을 신청할 수 있는 방향으로 제도가 바뀌었습니다. 또 부부가 같은 발표일 주택에 각각 청약할 수 있고, 중복 당첨되면 먼저 신청한 쪽이 유효합니다. 다만 특별공급 세부요건은 항상 공고문에서 다시 확인해야 합니다. 관련 유형은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에서 따로 보는 편이 안전합니다.

집이 있어도 무주택으로 보는 경우

집이 있어도 소형·저가주택 1채, 만 60세 이상 부모 명의 주택, 20㎡ 이하 주택처럼 정해진 예외에 해당하면 청약에서 무주택으로 봅니다. 단, 노부모부양 특별공급에는 만 60세 이상 직계존속 예외가, 공공임대주택에는 소형·저가주택과 만 60세 이상 직계존속 예외가 적용되지 않습니다. 청약홈 화면은 소형·저가주택 기준을 아주 구체적으로 보여줍니다. 2024년 12월 18일 개정 이후 특히 중요한 변화는 비아파트 기준입니다. 아파트는 60㎡ 이하에 수도권 1억6천만 원, 비수도권 1억 원 이하입니다. 단독·연립·다세대·도시형 생활주택 등 비아파트는 85㎡ 이하에 수도권 5억 원, 비수도권 3억 원 이하 기준이 적용됩니다.

2024년 12월 18일 공포·시행된 개정(국토교통부령 제1423호) 전에는 비아파트도 아파트와 같은 60㎡·1억6천만 원(지방 1억 원) 기준이었고, 개정 전에 모집공고를 한 단지에는 옛 기준이 그대로 적용됩니다. 검색 상위 글 중 1억6천만 원 기준만 적어 둔 글이 있었는데, 빌라 한 채 가진 분이라면 그 글만 믿고 청약을 포기하면 안 됩니다.

이 소형·저가주택 기준은 민영주택과 국민주택의 모든 공급유형 청약 시 적용되며, 공공임대주택에는 적용되지 않습니다. 가격은 공시가격을 기준으로 봅니다. 공고일 후 처분했다면 공고일에 가장 가까운 공시가격, 공고일 전 처분했다면 처분일 전 가장 가까운 공시가격을 봅니다. 분양권은 공급계약서의 공급가격을 봅니다.

제53조에는 소형·저가주택 말고도 무주택으로 보는 예외가 여럿 있습니다. 저는 이 표를 만들면서 “대충 작은 집이면 무주택”이라는 말이 얼마나 위험한지 느꼈습니다. 요건이 하나라도 다르면 유주택입니다.

예외가 안 먹히는 곳도 반드시 봐야 합니다. 노부모부양 특별공급에서는 만 60세 이상 직계존속 주택 예외를 적용하지 않습니다. 공공임대주택 공급에서는 60세 이상 직계존속, 소형·저가주택, 임차주택 경매·공매 취득 예외가 적용되지 않습니다.

예시) 부모님이 만 62세이고 부모님 명의 집에 30대 자녀가 세대원으로 같이 사는 경우, 일반적인 민영 일반공급 판단에서는 그 부모님 주택을 무주택으로 볼 수 있습니다. 그러나 노부모부양 특별공급에서는 그 예외가 적용되지 않아 유주택 판단이 될 수 있습니다.

예시) 세대가 수도권 공시가격 4억 원 다세대주택 1채를 보유한 경우, 2024년 12월 18일 이후 입주자모집공고분이라면 민영·국민 청약에서 소형·저가주택 예외를 검토할 수 있습니다. 하지만 공공임대에서는 그 예외가 적용되지 않습니다.

분양권·입주권은 주택인가

네, 청약에서는 분양권·입주권도 주택 소유로 봅니다. 2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고 주택의 분양권은 공급계약 체결일부터 주택입니다. 분양권등은 청약에서 가볍게 볼 수 없습니다. 「주택공급에 관한 규칙」은 분양권등과 공유지분도 주택 소유로 봅니다. 분양권등에는 공급받는 자로 선정된 지위인 분양권, 입주자로 선정된 지위인 입주권, 매매로 취득 중인 그 지위가 들어갑니다.

여기서 “아직 등기 안 했으니 집이 아니다”라고 생각하면 안 됩니다. 청약은 등기부만 보는 게임이 아닙니다. 분양권·입주권은 기준일과 취득 경위를 반드시 확인해야 합니다. 특히 당첨 후 부적격이 되면 계약으로 넘어가기 전에 문제가 커질 수 있으니 청약 당첨 후 계약까지 단계까지 생각하고 보수적으로 확인해야 합니다.

세대주가 아니어도 청약할 수 있나

세대원도 비규제지역 일반공급이나 신혼부부·다자녀 특별공급처럼 1순위를 따지지 않는 청약은 신청할 수 있습니다. “청약은 무조건 세대주만 가능하다”는 말은 틀렸습니다. 하지만 세대주 요건이 붙는 유형에서는 세대원이 아무리 조건이 좋아도 1순위가 안 되거나 신청 자체가 어려울 수 있습니다.

규제지역 1순위에서는 세대원이 2순위로만 가능한 구조가 생길 수 있습니다. 같은 이유로 1순위를 요구하는 생애최초·신생아 특공도 규제지역에서는 세대주여야 합니다(노부모 특공은 지역과 상관없이 세대주). 반대로 비규제지역 일반공급이나 신혼부부·다자녀처럼 1순위를 따지지 않는 특별공급은 세대주 요건이 없습니다.

다만 특별공급은 1세대 1주택 원칙이 있으므로 같은 세대에서 2명 이상 청약해 한 명이라도 당첨되면 모두 부적격이 될 수 있습니다. 부부는 2024년 3월 25일부터 예외가 생겨 접수가 빠른 쪽이 유효할 수 있지만, 이 역시 공고문에서 무조건 확인해야 합니다.

무순위는 또 기준이 다를 수 있으니 무순위 청약(줍줍)은 별도로 봐야 합니다. 위 표를 만들고 나니 순서가 분명해졌습니다. 세대주 여부를 따지기 전에 "넣으려는 주택이 국민인지 민영인지, 규제지역인지, 특별공급인지 일반공급인지"를 먼저 적어야 합니다. 이 넷이 정해지면 세대주가 필요한지는 표에서 바로 나옵니다.

세대주 변경·세대분리 주의점

청약에서 기준일은 입주자모집공고일 현재라, 세대주 요건이 필요한 청약이면 공고일 전에 전입과 세대주 변경이 끝나 있어야 합니다.

세대분리는 만 60세 미만 부모의 주택을 내 청약 세대에서 떼어 낼 수 있는 대신 직계존속 부양가족 점수를 잃을 수 있고, 주소만 옮기는 분리는 위장전입이 될 수 있습니다. 「주택공급에 관한 규칙」에는 "30세 이상이어야 세대분리" 같은 요건이 없다는 점만 기억하고, 절차와 손익 계산은 세대분리 조건 글에서 따로 봅니다.

주택 소유 확인하는 법

주택 소유는 청약홈의 청약자격확인 > 주택소유확인에서, 세대 구성은 정부24 주민등록표 등본에서 확인합니다. 저는 청약 전에 청약홈과 정부24를 같이 봐야 한다고 생각합니다. 청약홈에서는 주택 소유와 청약 제한을 확인하고, 정부24 주민등록표 등본에서는 세대주·세대원·관계를 확인합니다. 이 두 개를 따로 보면 안 됩니다. 무주택은 결국 “누가 내 세대인가”와 “그 사람들이 무엇을 소유했는가”를 같이 보는 문제입니다.

청약홈은 인증서 로그인이 필요하고, 세대원 정보는 세대구성원 등록과 동의가 필요합니다. 정부24 등본은 형제·자매가 같이 있는지보다, 청약 세대에 들어오는 배우자·직계존비속이 누구인지 확인하는 데 써야 합니다.

무주택 판단을 잘못하면 당첨 후 부적격이 됩니다. 부적격이면 당첨 취소와 일정 기간 청약 제한으로 이어질 수 있습니다. 그래서 저는 “아마 괜찮겠지”라는 말을 제일 싫어합니다. 공고문, 청약홈, 등본을 놓고 하나씩 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

부모님 집에 같이 살면 저는 무주택인가요?

부모님이 같은 등본에 있고 부모님 명의 집이 있으면 원칙적으로 무주택이 아닙니다. 같은 등본의 부모님은 내 청약 세대에 들어오고, 세대 전원이 집이 없어야 무주택세대구성원이기 때문입니다. 단, 집을 가진 부모님이 만 60세 이상이면 민영·국민 청약에서는 그 집을 무주택으로 봅니다(주택공급규칙 제53조). 이 예외는 노부모부양 특별공급과 공공임대에는 적용되지 않습니다.

오피스텔을 갖고 있어도 무주택인가요?

무주택입니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 청약의 주택 소유 판단에서 주택으로 세지 않고, 주거용으로 쓰고 있어도 같습니다. 단, 같은 세대에 아파트·빌라 같은 주택이나 분양권·입주권이 따로 있으면 그쪽으로 유주택이 됩니다.

무주택기간은 언제부터 세나요?

원칙적으로 만 30세가 된 날부터 셉니다. 단, 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 예: 만 27세에 혼인신고한 사람(예시)은 그날부터 무주택기간이 쌓입니다. 점수 계산은 청약 가점 계산법에서 이어집니다.

정리

• 무주택 세대주는 무주택세대구성원이면서 본인이 세대주인 경우입니다.
• 배우자는 분리세대여도 청약 세대 판단에 들어오고, 형제·자매는 같은 등본이어도 청약 세대가 아닙니다.
• 2024년 12월 18일 이후 비아파트 소형·저가 기준은 85㎡ 이하, 수도권 5억 원·비수도권 3억 원 이하로 확대되었습니다. 단, 개정 전에 모집공고를 한 단지에는 옛 기준(60㎡·수도권 1억6천만 원)이 그대로 적용되고, 공공임대에는 이 예외가 적용되지 않습니다. 예: 수도권 공시가격 4억 원 다세대주택 1채만 가진 세대(예시)는 2024년 12월 18일 이후 공고분 민영·국민 청약에서 예외를 검토할 수 있습니다.
• 만 60세 이상 직계존속 주택은 무주택으로 보는 예외가 있지만, 노부모부양 특별공급과 공공임대에서는 그대로 믿으면 안 됩니다.
• 분양권·입주권도 청약에서 주택 소유가 될 수 있습니다(2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고 주택의 분양권은 공급계약 체결일부터). 그러니 등기 전이라고 안심하면 안 됩니다.
• 세대주 요건은 모든 청약에 붙는 것이 아니지만, 규제지역 1순위(이를 조건으로 하는 생애최초·신생아 특공 포함)·노부모부양 특공·계약취소주택 일반 재공급에서는 치명적입니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 주택공급에 관한 규칙: 제2조 세대·세대주·무주택세대구성원 정의, 제46조 노부모부양 특별공급
• 주택공급에 관한 규칙 제53조: 무주택 예외, 비아파트 85㎡·수도권 5억 원(비수도권 3억 원), 노부모 특공·공공임대 적용 제외 단서
• 청약홈 주택청약 용어설명: 무주택세대구성원, 세대, 소형·저가주택 등 소유자를 무주택자로 보는 경우
• 청약홈 주택소유확인: 본인·세대구성원 주택 소유 조회