행복주택이란? 임대료·거주기간과 LH·SH·GH 공고 보는 곳 (2026)

행복주택은 대학생·청년·신혼부부 같은 젊은 층에게 시세의 60~80%로 빌려주는 공공임대이고, 분양전환은 없습니다. 거주기간은 2024년 12월 개정 뒤 대학생·청년 10년, 신혼부부 10~14년, 고령자·주거급여수급자 20년입니다. 단, 2024년 1월 1일 이후 행복주택에 사는 동안 아이가 태어나면 그 아이가 성년이 될 때까지 살 수 있습니다.

2026년 실제 공고로 보면 인천 21㎡ 청년이 월 17만 원대, 서울 사당 25㎡ 청년은 월 46만 원이었습니다. 공고는 LH 청약플러스·SH 인터넷청약·GH 주택청약·임대센터에서 나오고, LH 공고의 약 80%가 예비입주자 모집입니다(2026년 1월 1일~10월 8일 LH 행복주택 공고 168건 집계).

행복주택을 처음 알아볼 때 제가 막힌 질문은 두 개였습니다. "시세의 60~80%라는데, 그래서 한 달에 얼마인가." 그리고 "몇 년이나 살 수 있나." 검색해서 나오는 글들은 2026년에 쓰였어도 "청년 최대 6년" 같은 옛 숫자가 그대로 남아 있었습니다. 그래서 2026년 10월 기준으로 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 5(2026년 6월 개정본), 국토교통부 행복주택 임대료 고시, LH 사업소개 화면, LH 인천석남 어울림센터 공고문과 SH 2026년 1차 공고문을 직접 열어 읽고, 임대료는 계산기로 나눠 가며 정리했습니다. 공공임대 전체 그림이 먼저 필요하면 공공임대 종류부터 보고 오셔도 됩니다.

행복주택이란: 젊은 층용, 분양전환 없는 공공임대

행복주택은 젊은 층의 주거안정을 위해 짓는, 분양전환 없는 공공임대주택입니다. 위 사진은 LH 행복주택 사업소개 화면입니다. 입주대상, 소득·자산 기준, 임대조건(시중시세 60~80%), 거주기간(10년, 10~14년, 20년)이 한 화면에 다 있습니다. 법으로 보면 행복주택은 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제3호에 따라 국가·지자체 재정이나 주택도시기금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택입니다.

여기서 단호하게 말할 게 있습니다. "몇 년 살면 내 집이 되나"는 행복주택에서 하나도 중요하지 않습니다. 분양전환이 아예 없습니다. 행복주택은 시세보다 싸게, 정해진 기간 동안 버티면서 목돈을 모으는 집입니다. 이렇게 보고 들어가야 계산이 맞습니다.

국민임대와 헷갈리는 분이 많아서 한 줄로 비교하면, 국민임대는 도시근로자 월평균소득(도시에 사는 근로자 가구가 한 달에 버는 평균 소득) 70% 이하(1인 90%, 2인 80%) 저소득 가구가 대상이라 소득 기준이 더 빡빡한 대신, 자격을 유지하면 계층별 기간 제한 없이 오래 살 수 있습니다. 행복주택은 소득 100%(맞벌이 120%)까지 받아 주는 대신 계층별로 살 수 있는 기간이 정해져 있습니다. 월급이 평범한 맞벌이 신혼부부가 노려 볼 수 있는 공공임대가 행복주택인 이유입니다.

하나 더 알아 둘 흐름이 있습니다. 정부는 2022년 사업승인분부터 새로 짓는 공공임대를 통합공공임대 중심으로 바꿨습니다. 국회예산정책처 결산 분석을 보면 LH 행복주택 사업승인은 2020년 28,880호, 2021년 15,822호에서 2022년 1,812호로 줄었습니다. 새 행복주택 단지가 예전처럼 쏟아지지 않고, 지금 나오는 공고 대부분이 빈집 재공급과 예비입주자 모집인 이유가 이것입니다.

공급 대상 계층 한눈에

행복주택은 대학생, 청년, 신혼부부·예비신혼부부, 한부모가족, 고령자, 주거급여수급자, 산업단지 근로자 7개 계층에 공급합니다. 이름은 하나인데 안쪽은 계층별로 따로 굴러갑니다. 같은 단지에서도 계층마다 넣을 수 있는 주택형, 임대료, 거주기간이 다릅니다.

청약통장은 생각보다 문턱이 낮습니다. 별표 5가 요구하는 건 입주 전까지 가입한 사실이지, 분양 청약처럼 납입 횟수가 아닙니다. 대학생·고령자·주거급여수급자는 아예 요건이 없습니다. "행복주택은 청약통장 필수"라고 쓴 글은 반만 맞습니다. 다만 SH처럼 우선공급에서 가입기간·납입 횟수를 배점으로 보는 곳이 있으니, 통장이 없다면 청약통장은 지금 만들어 두는 게 맞습니다.

소득은 2026년 적용 기준으로 도시근로자 월평균소득 100%(1인 +20%p, 2인 +10%p)가 기본이라 판정선이 1인 4,576,036원, 2인 6,452,897원, 3인 8,168,429원입니다. 대학생은 부모 소득을 합치고, 세대원인 청년은 본인 소득만 봅니다. 계층별 자산 한도와 내 조건 대입 순서는 행복주택 자격 조건에 따로 정리했으니 여기서는 반복하지 않겠습니다.

자주 헷갈리는 경우 세 가지만 짚고 가겠습니다. 첫째, 부모님 집에 얹혀 사는 청년도 넣을 수 있습니다. 청년 계층의 무주택 요건은 본인만 보고, 세대원이면 소득도 본인 것만 봅니다. 부모님 명의 집이 있다고 포기할 이유가 없습니다. 둘째, 지금 소득이 없는 청년도 청년 계층으로 넣을 수 있고, 이때는 같은 면적 대학생과 똑같은 싼 임대조건이 붙습니다. 취업하고 갱신하면 그때 소득 있는 청년 조건으로 바뀝니다. 셋째, 대학생 계층은 자동차가 있으면 안 됩니다. 청년 계층은 자동차가액 4,542만 원까지 허용되니, 차가 있는 만 19세 이상 학생이라면 청년 계층 조건을 따져 보는 게 맞습니다.

임대료 수준: 시세의 몇 %인가, 실제 금액은

행복주택 임대료는 임대시세의 60~80%이고, 계층마다 곱하는 계수가 달라 같은 집도 금액이 다릅니다. 위 사진은 SH 2026년 1차 공고문 11쪽의 신규 공급 금액표입니다. 같은 사당 한누리채 25㎡인데 청년 소득 있음은 월 461,000원, 소득 없음은 435,000원으로 줄이 둘입니다. 이걸 보고 "행복주택 가격"을 한 숫자로 말하는 글은 전부 틀렸다는 걸 알았습니다.

"시세의 60~80%"는 범위일 뿐이고, 실제 계산식은 국토교통부 고시 「행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준」에 있습니다. 사업자가 주변 임대차 거래로 임대시세(보증금과 월세를 전부 보증금으로 환산한 값)를 정하고, 여기에 계층별 계수를 곱합니다. 그 금액의 절반은 보증금, 나머지 절반은 시장 전월세 전환율로 월세로 바꿉니다(제4조·제5조).

상위 글 중에 "청년은 시세 80%, 고령자는 60%"라고 쓴 곳이 있었는데, 고시와 반대입니다. 청년은 0.72, 고령자는 0.76, 시세의 60%를 내는 건 주거급여수급자입니다.

이 계수가 진짜 금액에 박혀 있는지 LH 인천석남 어울림센터(2026년 9월 30일 공고, 110호) 임대조건표로 확인해 봤습니다.

같은 21A 월임대료를 계수로 나눠 보면 166,260 ÷ 0.68, 176,040 ÷ 0.72, 146,700 ÷ 0.60이 셋 다 정확히 244,500원으로 떨어집니다. 계산기에 찍고 나서 소름이 좀 돋았습니다. 계층만 다를 뿐 같은 시세에서 출발한다는 증거입니다.

지역 차이는 훨씬 큽니다. SH 1차 공고의 서울 금액을 옮기면 이렇습니다.

사당 25㎡ 청년 월세 461,000원은 인천 석남 21㎡ 청년 176,040원의 2.6배입니다. 면적 차이를 감안해도 서울 역세권 행복주택은 보증금 1억이 넘을 수 있다는 뜻입니다. "행복주택은 무조건 싸다"는 말만 믿고 보증금 마련 계획 없이 넣으면 당첨되고 나서 계약금 앞에서 멈춥니다.

거주기간: 2024~2025년에 두 번 바뀌었다

2026년 10월 기준 행복주택 거주기간은 대학생·청년 10년, 신혼부부·한부모가족 10~14년, 고령자·주거급여수급자 20년입니다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 5). 거주기간은 이 주제에서 낡은 글이 가장 많은 부분입니다. 이번에 상위 글 18개를 읽어 보니 4곳이 아직 "청년 6년"이었습니다. 2024년 12월 5일 시행규칙 개정(국토교통부령 제1414호)으로 대학생·청년은 6년에서 10년, 신혼부부는 무자녀 6년에서 10년·유자녀 10년에서 14년으로 늘었습니다. 이미 살고 있던 사람도 재계약부터 늘어난 기간이 적용됩니다.

두 번째 변화는 아무도 안 다루고 있었습니다. 2025년 3월 31일 개정으로 별표 5에 2024년 1월 1일 이후 행복주택에 사는 동안 아이가 태어나면, 그 아이가 성년이 되는 날이 속하는 임대기간이 끝날 때까지 살 수 있다는 규정이 생겼습니다. 신혼부부 14년 상한과 상관없이, 아이가 어른이 될 때까지 이사 걱정을 덜 수 있게 된 겁니다. 단, 자동차 기준을 넘는 사람은 제외이고, SH 공고는 다른 행복주택에서 낳고 새로 당첨돼 옮긴 경우는 적용하지 않는다고 못 박았습니다.

재계약 때는 대학생 재학 요건, 청년 나이·근무 5년·청약통장 요건, 신혼부부 혼인 7년·자녀 나이 요건을 다시 보지 않습니다. 청년으로 들어가 서른아홉을 넘겨도 10년이 끝날 때까지는 나이 때문에 쫓겨나지 않는다는 뜻입니다.

LH·SH·GH 공고는 어디서·언제 나오나

행복주택 공고는 LH는 청약플러스, SH는 인터넷청약, GH는 주택청약·임대센터에 올라오고, 마이홈포털에서 모아 볼 수 있습니다. 위 사진은 SH 인터넷청약 공고 게시판에서 '행복주택'으로 검색한 화면(2026년 10월 8일)입니다. 2차 서류심사 대상자 발표(9월 21일), 2차 모집공고(8월 28일), 1차 경쟁률(6월 22일)처럼 차수별 공지가 줄줄이 붙어 있습니다.

LH 사업소개에는 "분기별 공급(3·6·9·12월)"이라고 적혀 있지만 실제 목록은 그렇지 않았습니다. LH 공공데이터 임대공고 목록으로 2026년 1월 1일부터 10월 8일까지 공고를 세어 보니, 정정·취소 공고를 빼고 행복주택 공고가 168건이었고 그중 제목에 '예비입주자'가 들어간 공고가 134건, 약 80%였습니다. 새 단지 '최초모집'은 울산태화강변 A-1(5월), 대구국가산단 A7-1(6월), 부산문현2 1블록(9월), 인천석남 어울림센터(9월) 정도로 손에 꼽았습니다. 이 숫자를 보고 생각을 바꿨습니다. 최초모집만 기다리지 말고, 예비입주자 공고까지 무조건 같이 보세요. LH 화면에서 공고를 고르는 순서는 LH 청약플러스에서 행복주택 공고 찾는 법에 캡처로 정리해 두었습니다.

공고 제목에 붙는 말만 알아도 반은 걸러집니다.

예비입주자로 뽑히면 기존 입주자가 나가거나 당첨자가 계약을 안 해 빈집이 생길 때 차례가 옵니다. SH 공고 기준으로는 공고일이 빠른 예비자부터, 같은 공고 안에서는 예비순번이 빠른 순서입니다. 언제 들어갈지는 아무도 장담하지 못합니다. SH 공고에는 예비입주자로 뽑힌 날부터 2년이 지나면 자격을 다시 심사할 수 있고, 그 뒤 공급할 때는 그 시점 임대시세와 전환율을 새로 반영할 수 있다고 적혀 있습니다. 2년 전 공고문 금액을 믿고 기다리면 안 된다는 뜻입니다.

예비입주자에는 함정이 하나 더 있습니다. 국민·영구·행복·통합공공임대 중 하나에 계약하고 입주하면 다른 공공임대 예비자 명부에서 모두 빠집니다. 예비 순번 여러 개를 쥐고 있다가 덜 원하는 곳에 먼저 들어가면 나머지 순번이 날아갑니다.

신청 방법: 행복주택 청약 따라하기

LH는 청약플러스, SH는 인터넷청약에서 3일 정도 인터넷으로 받고, 서류제출대상자로 뽑힌 사람만 서류를 낸 뒤 소득·자산 검증을 거쳐 발표합니다. 인천석남(LH)은 접수부터 당첨까지 약 5개월, SH 1차는 약 4개월 반이 걸렸습니다. 화면 순서와 서류 제출 방법, 중복 신청 규칙은 행복주택 신청 방법 글에, 뽑는 순서와 실제 경쟁률은 행복주택 경쟁률 글에 따로 정리했습니다.

당첨 후 계약·입주: 계약금과 전환

행복주택 계약금은 LH 인천석남이 보증금의 약 5%, SH 2026년 1차가 20%였고, 2년마다 갱신할 때 임대료 인상은 5% 이내입니다. 당첨 뒤에는 돈 문제만 남습니다. 두 공고의 조건이 꽤 달라서 표로 비교했습니다.

SH 한도 50%는 SH·서울시 소유 단지 기준이고, 서울리츠 소유 단지는 20%까지입니다. 인천석남 44A(신혼부부)로 보면 기본 보증금 81,560,000원·월 414,590원이 보증금을 최대로 올리면 130,560,000원·월 169,590원, 최대로 내리면 15,560,000원·월 607,090원이 됩니다. 현금이 있으면 월세를 확 낮출 수 있고, 현금이 없으면 보증금 1,556만 원으로도 들어갈 수 있다는 뜻입니다.

갱신 때 인상은 「공공주택 특별법」 제49조제2항에 따라 임대료의 5% 이내입니다. 사는 동안 소득이 늘어 기준을 넘으면 할증이 붙습니다. 초과 10% 이하면 최초 갱신 110%·2회차부터 120%, 10~30% 초과면 120%·130%, 30% 초과면 130%·140%입니다(임대료 고시 제9조). 소득이 오르면 쫓겨나는 게 아니라 조금씩 더 내는 구조라, 행복주택에 살면서 연봉을 올리는 걸 두려워할 필요는 없습니다.

자주 묻는 질문

청년으로 행복주택에 살다가 결혼하면 나가야 하나요?

나가지 않아도 됩니다. 사는 중에 신혼부부처럼 다른 계층 자격을 갖추면 그 계층 조건으로 새로 계약하고, 그때부터 새 계층의 최대 거주기간(신혼부부 10~14년, 2026년 10월 기준 별표 5)이 적용됩니다. 단, 새 계층 조건이라 임대료 계수도 청년(0.68~0.72)에서 신혼부부 0.80으로 바뀝니다.

만 39세를 넘긴 미혼 직장인도 청년으로 넣을 수 있나요?

소득 있는 일을 한 기간이 합쳐 5년 이내면 넣을 수 있습니다. 행복주택 청년 계층은 만 19~39세이거나, 나이와 별개로 소득 있는 일을 한 지 5년 이내인 미혼자(예술인 포함)입니다(시행규칙 별표 5). 단, 둘 다 아니면 청년 계층으로는 안 되고 산업단지 근로자 같은 다른 계층 요건을 따져야 합니다. 이미 청년으로 들어가 살고 있다면 재계약 때 나이를 다시 보지 않아 10년이 끝날 때까지 살 수 있습니다.

맞벌이 신혼부부도 행복주택을 넣을 수 있나요?

넣을 수 있습니다. 행복주택 신혼부부 계층은 도시근로자 월평균소득 100% 이하가 기본이고 맞벌이는 120%까지 받아 줘서, 70% 이하만 받는 국민임대보다 문턱이 낮습니다. 단, 세대 전원이 무주택이어야 하고 자산 한도도 따로 있으니, 계층별 금액은 행복주택 자격 조건에서 확인하세요.

정리

• 행복주택은 젊은 층 80%, 고령자·주거급여수급자 20%로 나눠 주는 분양전환 없는 공공임대입니다.
• 임대료는 임대시세에 계층 계수(대학생 0.68, 청년 0.72, 고령자 0.76, 신혼부부 0.80, 주거급여수급자 0.60)를 곱해 반은 보증금, 반은 월세로 받습니다. 인천 21㎡ 청년이 월 17만 원대(2026년 9월 30일 LH 인천석남 공고), 서울 사당 25㎡ 청년은 월 46만 원(SH 2026년 1차 공고)입니다.
• 거주기간은 대학생·청년 10년, 신혼부부 10~14년, 고령자·주거급여수급자 20년이고, 2024년 이후 행복주택에서 낳은 아이가 있으면 그 아이가 성년이 될 때까지 살 수 있습니다.
• LH 행복주택 공고의 약 80%는 예비입주자 모집이고(2026년 1월~10월 8일 집계), SH는 1년에 2~3번 묶음 공고, GH는 신규가 통합공공임대로 넘어가는 중입니다.
• 행복주택은 접수부터 당첨까지 4~5개월, 계약금은 LH 5%·SH 20%입니다(2026년 LH 인천석남·SH 1차 공고 기준). 나는 공고가 뜨면 일정표와 금액표부터 펴고, 계약금과 서류 마감일을 달력에 먼저 적기로 했습니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 공공주택 특별법 시행규칙: 별표 5 계층별 최대 거주기간(10년·10~14년·20년), 2024.1.1 이후 출생 자녀 성년까지 거주 특례, 2년마다 갱신(제17조)
• 공공주택 특별법 시행령 제2조: 행복주택 정의(젊은 층 주거안정 목적 공공임대)
• 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준: 계층별 계수(제3조), 보증금·임대료 산정(제4·5조), 소득 초과 할증(제9조)
• 공공주택 특별법 제49조: 갱신 시 임대료 증액 5% 이내
• LH 행복주택 사업소개: 시중시세 60~80%, 계층별 거주기간
• LH 인천석남 어울림센터 행복주택 공고: 2026.9.30 공고, 110세대, 공급일정
• SH 인터넷청약 주택임대 공고 및 공지: SH 행복주택 차수별 공고·경쟁률 게시판