통합공공임대주택이란? 소득 기준·임대료·우선공급 비율 (2026)

통합공공임대주택은 영구·국민·행복주택으로 나뉘던 건설형 공공임대를 하나로 합친 집으로, 자격을 유지하면 30년(그 뒤에도 할증을 내고 계속) 살 수 있고 2년마다 갱신합니다. 소득 기준은 일반공급이 중위소득(모든 가구를 소득 순으로 세웠을 때 한가운데 가구의 소득) 150% 이하, 우선공급(특정 계층에 먼저 떼어 주는 물량)이 100% 이하에서 출발합니다(2026년 적용). 단, 1인 가구는 일반공급 170%·우선공급 120%, 2인 가구는 160%·110%까지 봅니다.

임대료는 내 소득구간에 따라 시세의 35~90%로 갈리고, 우선공급은 전체의 60% 범위입니다. 2025년 1월부터는 신생아 구분이 없어지고 다자녀 9%, 신혼부부·한부모 8%로 바뀌었습니다.

이 글을 쓰려고 2026년 10월 기준으로 마이홈포털 통합공공임대주택 안내 화면, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 5의2, 국토교통부 고시 「통합공공임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준」, LH 강서염창 통합공공임대 공고문, LH 대구연호 A-2BL 공고문을 직접 열어 읽었습니다. 특히 임대료는 공고문 금액표를 보면서 계산기로 나눠 봤습니다. 통합공공임대는 이름만 보면 쉬워 보이는데, 실제로는 “누가 넣을 수 있나”보다 “내 소득이면 임대료가 몇 구간인가”가 훨씬 중요했습니다. 공공임대 전체 종류가 먼저 헷갈리면 공공임대 종류부터 보고 오셔도 됩니다.

통합공공임대란: 영구·국민·행복을 하나로 묶은 공공임대

통합공공임대주택은 말 그대로 기존의 영구임대, 국민임대, 행복주택처럼 나뉘어 있던 건설형 공공임대의 틀을 하나로 합친 임대주택입니다. 정부는 2022년 신규 사업승인분부터 건설형 공공임대를 통합공공임대 중심으로 공급하기로 했고, 2022년 1월 과천지식정보타운 S-10BL 605호와 남양주별내 A1-1BL 576호, 합계 1,181호가 최초 모집됐습니다(당시 평균 경쟁률 19대 1). 신규 행복주택 단지가 왜 줄었는지는 행복주택 글에 숫자로 정리해 두었습니다.

기존 임대가 “계층별로 다른 상품”이었다면, 통합공공임대는 한 단지 안에서 더 넓은 소득층을 받고, 임대료를 소득에 따라 다르게 매기는 방식입니다. 그래서 이름은 하나인데 안쪽에는 우선공급, 일반공급, 청년, 신혼부부, 고령자, 수급자, 다자녀 같은 구분이 그대로 살아 있습니다.

여기서 단호하게 말하겠습니다. 통합공공임대는 “행복주택 이름만 바뀐 것”이 아닙니다. 행복주택은 계층마다 임대료 계수가 정해져 있고, 통합공공임대는 내 소득구간이 임대료를 정합니다. 같은 청년이라도 소득이 낮으면 더 싸게, 높으면 더 비싸게 삽니다.

2026년 공고 현실도 같이 봐야 합니다. 2026년 1월 1일부터 10월 8일까지 LH 임대공고 공공데이터에서 정정·취소를 제외하고 세어 보니 통합공공임대 공고는 16건이었습니다. 같은 기간 국민임대 278건, 행복주택 168건, 영구임대 141건과 비교하면 아직 공고 수는 적습니다. 새 건설형은 통합으로 가는 흐름이지만, 오늘 당장 찾을 수 있는 공고가 압도적으로 많다는 뜻은 아닙니다.

공고처는 사업 주체마다 다릅니다. LH 공고는 LH청약플러스에 올라오고, 경기에서는 GH도 통합공공임대를 냅니다. GH 다산지금A3(남양주 다산동, 518세대, 전용 51~59㎡)는 2026년 5월 28일 최초 모집 공고를 냈고 당첨 발표가 12월 24일, 입주가 2027년 5월 예정입니다.

그래서 통합공공임대는 무조건 공고 알림을 같이 봐야 합니다. 접수는 사흘이나 나흘이면 끝나고, 당첨 발표까지는 넉 달 넘게 걸립니다. 지금 사는 집 계약 만료가 가깝다면 통합공공임대 하나만 믿으면 안 됩니다.

소득·자산 기준: 일반은 150%, 우선은 100%가 출발점

통합공공임대의 소득 기준(2026년 적용)은 크게 두 줄입니다. 일반공급은 중위소득 150% 이하가 기본이고, 우선공급은 중위소득 100% 이하가 기본입니다. 다만 1인 가구와 2인 가구는 가산이 붙고, 신혼부부 맞벌이는 별도 가산이 있습니다.

2026년 적용 마이홈 기준으로 많이 보는 금액은 아래입니다. 이 숫자는 공고일 기준으로 내 세대의 월평균소득을 볼 때 출발점이 됩니다.

여기서 끝내면 틀립니다. 별표 5의2는 1인·2인 가구에 가산을 둡니다. 일반공급에서 청년, 고령자, 일반 무주택세대구성원은 150%가 기본이지만 1인 가구는 170%, 2인 가구는 160%로 봅니다. 신혼부부·한부모는 150%가 기본이고, 맞벌이는 180%입니다. 2인 신혼부부는 160%, 2인 맞벌이는 190%까지 올라갑니다.

금액으로 바꾸면 일반공급 1인 가구 170%는 월 4,359,205원, 2인 가구 160%는 6,718,867원입니다(강서염창 공고문의 2026년 기준 중위소득 표). 혼자 사는 직장인이 세전 월 430만 원대까지 일반공급 자격이 된다는 뜻이라, 행복주택보다 문턱이 넓은 경우가 많습니다.

출산가구 가산도 2026년 공고를 볼 때 무조건 확인해야 합니다. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 1명이면 소득 기준에 10%p를 더하고, 2명 이상이면 20%p를 더합니다. 그 이후 출생 자녀 1명과 그 전 자녀가 함께 있는 경우도 20%p를 적용합니다. 강서염창 공고문은 신혼 맞벌이 +30%p와 출산가산을 반영해 3인 이상 180%, 2인 190%, 출산 2명 이상이면 200%까지 보는 구조를 안내했습니다.

자산 기준은 2026년 기준 총자산 3억 4,500만 원, 자동차 4,542만 원입니다. 소득 기준은 2026년 1월 1일 공고부터, 자산 기준은 2026년 2월 27일 공고부터 적용됩니다. 강서염창 공고문은 출산자녀가 있으면 자산 기준도 올라간다고 안내했습니다.

소득은 근로소득만 보는 게 아닙니다. 마이홈 기준으로 사회보장정보시스템에서 확인되는 12개 소득, 즉 근로·사업·재산·공적이전소득을 세대 기준으로 합산합니다. 총자산은 부동산, 자동차, 금융, 기타자산에서 부채를 빼는 방식입니다. 그러니 “월급만 보면 되겠지”라고 생각하면 안 됩니다. 예금 이자, 임대소득, 공적이전소득까지 다 들어가고, 이 합계가 소득구간과 임대료를 동시에 정합니다.

우선·일반공급: 우선 60%, 일반 40%로 보되 공고문이 최종

통합공공임대 물량은 우선공급이 전체의 60% 범위(2025년 1월 1일 시행 별표 5의2), 나머지가 일반공급이고 일반공급은 추첨입니다. 위 사진은 마이홈포털 통합공공임대주택 화면의 우선공급 배점표입니다. 배점 항목은 실제 경쟁에서 중요하지만, 2026년 10월 기준 현행 별표 5의2의 우선공급 비율과 마이홈 화면의 일부 비율 표시는 서로 어긋나는 부분이 있었습니다. 그래서 비율은 반드시 공고문과 현행 별표 기준으로 다시 확인해야 합니다.

통합공공임대는 전체 물량을 크게 우선공급과 일반공급으로 나눕니다. 현행 별표 5의2 기준으로 우선공급은 전체의 60% 범위입니다. 나머지는 일반공급으로 보면 됩니다. 다만 실제 단지에서는 주택형, 계층, 지역 여건에 따라 공고문 표가 최종입니다.

현행 별표 5의2의 우선공급 구분별 비율은 아래와 같습니다.

여기서 낡은 글을 조심해야 합니다. 2024년 12월 5일 개정, 2025년 1월 1일 시행으로 신생아 10% 구분은 삭제됐고, 다자녀는 4%에서 9%, 신혼부부·한부모는 3%에서 8%로 바뀌었습니다. 그런데 2026년 10월 8일 조회한 마이홈포털 통합공공임대 안내 화면에는 아직 신생아 10%, 다자녀 4%, 신혼 3%로 표시돼 있었습니다. 정부 포털끼리도 숫자가 어긋나는 겁니다. 이럴 때는 법령 원문과 그 단지 공고문이 이깁니다.

우선공급에서 같은 구분끼리 경쟁하면 순서가 있습니다. 공고일 현재 2세 미만 자녀가 있는 신청자를 먼저 보고, 그 안에서 경쟁하면 추첨합니다. 남은 물량은 배점 합산으로 보고, 동점이면 추첨합니다.

단독세대주는 부양가족과 미성년자녀 항목을 적용하지 않습니다. 그리고 청약통장은 통합공공임대에서도 배점 항목으로 들어올 수 있습니다. 통장이 없다면 청약통장은 지금 만들어 두는 게 맞습니다. “납입 횟수 별로 안 중요하겠지”가 아니라, 우선공급에서는 점수입니다.

일반공급은 원칙적으로 추첨입니다. 하지만 그냥 전부 한 통에 넣고 뽑는 구조로 이해하면 안 됩니다. 현행 별표 5의2는 일반공급에서 단지 전체 공급물량의 5% 범위 안에서 공고일 현재 2세 미만 자녀가 있는 사람을 먼저 추첨하도록 했고, 나머지는 추첨하되 소득구간별 최소 공급비율을 둡니다.

강서염창 공고문을 보면 59A 14호 중 우선공급 철거민 4호, 일반공급 10호였습니다. 대구연호 A-2BL은 522호 중 우선 312호, 일반 210호였습니다. 단지마다 표가 다릅니다. 그래서 비율을 외우는 것보다 공고문 공급표를 먼저 보는 게 맞습니다.

소득에 따라 다른 임대료: 같은 집도 35~90%로 갈린다

통합공공임대 임대료는 1구간(중위소득 30% 이하) 시세의 35%부터 6구간(130~150%) 90%까지 6단계로 갈립니다. 위 사진은 LH 강서염창 통합공공임대 공고문의 59A 소득구간별 임대조건 표입니다. 같은 전용 59.95㎡인데 1구간과 6구간의 보증금·월임대료가 완전히 다릅니다. 통합공공임대에서 제일 중요한 표는 바로 이 표입니다.

마이홈 기준 통합공공임대 임대료율은 소득구간별로 시세의 35~90%입니다. 이 구조 때문에 같은 단지, 같은 면적이라도 내 소득구간에 따라 임대조건이 달라집니다.

국토교통부 고시는 임대시세를 주변 임대차 거래, 최근 1년 신고된 전·월세를 시장전환율로 전액 보증금 환산한 값으로 봅니다. 최초 공고일 기준으로 결정하고 매년 1월 1일 갱신합니다. 생계·의료급여 수급자 등은 주거급여 기준임대료 이내로 상한이 걸립니다. 증액은 공공주택 특별법 제49조 범위, 즉 5% 이내입니다.

강서염창 공고문 15장에는 산정식이 그대로 나옵니다.

이게 행복주택과 다른 지점입니다. 행복주택 고시는 임대시세×계수의 절반을 보증금, 절반을 월세로 나누는데, 통합공공임대는 35%만 보증금이고 65%를 월세로 돌립니다. 보증금 부담은 덜하고 월세 비중이 큰 구조입니다. 그래서 “시세 몇 %”만 보면 안 되고, 실제 공고문 금액표를 봐야 합니다.

강서염창 59A 기본 임대조건은 아래와 같습니다.

제가 계산기로 나눠 보니 1구간 월세 659,460원을 0.35로 나눈 값과 6구간 월세 1,695,770원을 0.9로 나눈 값이 모두 약 188만 원 수준으로 맞아떨어졌습니다. 같은 임대시세에서 소득구간계수만 다르게 적용한 구조라는 뜻입니다. 보증금도 90,663,000원을 0.35와 0.35로 나누면 약 7억 4천만 원 수준의 전액 보증금 환산 임대시세가 나옵니다. 이 계산을 해 보면 통합공공임대의 가격 구조가 확실히 보입니다.

강서염창 공고문은 전환이율도 안내했습니다. 월세를 보증금으로 돌릴 때는 연 6.0%, 보증금을 월세로 돌릴 때는 연 3.5%, 100만 원 단위입니다. 4구간 기본은 보증금 168,375,000원에 월 1,224,720원이지만, 최대전환 예시는 보증금 314,375,000원에 월 494,720원 또는 보증금 39,375,000원에 월 1,600,970원이었습니다. 전환은 무조건 공고문에서 확인해야 합니다.

대구연호 A-2BL도 보면 지역과 단지에 따라 체감 임대료가 크게 다릅니다.

대구연호 55A는 4구간이 보증금 44,089,000원, 월임대료 354,810원이었습니다. 강서염창 59A 4구간은 보증금 168,375,000원, 월 1,224,720원입니다. 같은 통합공공임대라도 위치와 임대시세가 다르면 완전히 다른 상품처럼 보입니다. 그래서 “통합공공임대 월세는 얼마”라는 질문은 답이 없습니다. 공고문 금액표가 답입니다.

예시로 3인 가구 월소득 400만 원이면 강서염창 공고문 기준 4구간입니다. 이 예시는 실제 신청 사례가 아니라 공고문에 맞춰 소득구간을 설명하기 위한 예시입니다. 본인 소득은 공고일 기준 사회보장정보시스템 조회 결과로 판정됩니다.

거주기간: 30년, 2년마다 갱신, 초과하면 할증

통합공공임대의 거주기간은 자격을 충족하면 30년입니다. 계약은 2년 단위로 갱신합니다. 30년이라는 숫자만 보면 편해 보이지만, 실제로는 2년마다 소득·자산과 임대조건을 다시 봅니다.

강서염창 공고문은 갱신 때 6구간, 즉 150%를 초과하면 할증을 붙인다고 안내했습니다. 자산을 초과해도 할증이 붙고, 30년을 초과해 계속 거주할 때도 할증이 붙습니다. 중복되면 가장 높은 것만 적용합니다.

소득 초과 30%를 넘는 세대는 그 주택에 예비입주자가 있으면 최초 갱신 때 10%p, 2회차 때 20%p가 더 붙습니다. 소득이 크게 늘면 버티기보다 다른 집을 알아보라는 신호로 읽는 게 맞습니다.

청년·신혼부부로 입주한 사람은 재계약 때 혼인·나이 요건과 관계없이 재계약할 수 있습니다. 이 부분은 중요합니다. 청년으로 들어갔다가 나이를 넘겼다고 바로 끝나는 구조로 보면 안 됩니다. 다만 소득·자산, 임대조건, 할증은 별도로 봅니다.

그리고 예비입주자 중복도 조심해야 합니다. 강서염창 공고문은 같은 유형, 즉 통합·국민·행복·영구 중복 선정이 불가하고, 장기임대주택에 입주하면 모든 대기자 명부에서 제외된다고 안내했습니다. 여러 공고를 동시에 노리는 분은 이 문장을 그냥 넘기면 안 됩니다.

기존 임대와 달라진 점: 면적 제한 삭제와 소득연동 임대료가 핵심

기존 임대와 달라진 핵심은 세대원수별 면적 제한 삭제(2024년 12월), 소득구간 최소비율이 있는 일반공급 추첨, 바뀐 우선공급 비율(2025년 1월) 세 가지입니다. 통합공공임대에서 기존 글들이 자주 놓치는 변화입니다. 첫째, 세대원수별 공급면적 제한을 정했던 별표 5의2 제5호가목이 2024년 12월 5일 삭제됐습니다. 예전에는 1인 40㎡ 이하 같은 식의 설명이 많이 돌았는데, 2026년 글에서 그대로 쓰면 낡은 정보입니다. 실제로 어떤 주택형에 신청할 수 있는지는 개별 공고문의 신청자격과 공급표를 봐야 합니다.

둘째, 일반공급은 추첨이지만 소득구간별 최소비율이 있습니다. 그래서 “통합공공임대 일반공급은 운”이라는 말은 반만 맞습니다. 추첨은 맞지만, 중위 50% 이하 45% 이상, 50~100% 30% 이상, 100% 초과 15% 이상이라는 최소 구조가 있습니다.

셋째, 우선공급 비율이 바뀌었습니다. 2025년 1월 1일 시행 개정으로 신생아 10% 구분은 삭제됐고, 다자녀와 신혼부부·한부모 비율이 올라갔습니다. 이건 검색 결과에 많이 남아 있는 2024년 이전 설명과 다릅니다.

신청은 LH청약플러스 인터넷·모바일로 하는 흐름입니다. 공동인증서, 금융인증서, 간편인증을 준비해야 합니다. 장애인과 65세 이상은 현장접수가 가능한 공고가 있습니다. 서류제출 대상자는 모집호수의 일정 배수로 뽑고, 공고일이 자격 판단 기준일입니다. 신청 방법 자체는 단순하지만, 공고일 기준 자격을 맞추는 게 어렵습니다.

마지막으로, 통합공공임대를 볼 때 행복주택 자격 글을 그대로 가져오면 안 됩니다. 청년, 신혼부부 같은 말은 겹치지만 소득 기준, 임대료 산정, 거주기간 구조가 다릅니다. 행복주택 쪽 조건이 궁금하면 행복주택 자격 조건에서 따로 확인하세요. 통합공공임대는 통합공공임대 공고문으로 판단해야 합니다.

자주 묻는 질문

작은 빌라 한 채가 있어도 통합공공임대를 넣을 수 있나요?

안 됩니다. 통합공공임대는 무주택세대구성원이 대상이고, 분양 청약에서 쓰는 소형·저가주택 무주택 인정(비아파트 85㎡·수도권 5억 원 이하 등)은 공공임대주택에는 적용되지 않습니다. 만 60세 이상 부모님 명의 집을 무주택으로 봐 주는 예외도 공공임대에는 없습니다. 자세한 기준은 무주택 세대주 기준에 있습니다.

청약통장이 없어도 통합공공임대를 신청할 수 있나요?

일반공급은 신청할 수 있습니다. 현행 별표 5의2에서 통합공공임대 일반공급은 청약통장 요건 없이 소득구간별로 추첨합니다. 단, 우선공급은 배점에 청약통장 납입 횟수(24회 이상 3점, 12~24회 2점, 6~12회 1점)가 들어가서 통장이 없으면 그만큼 불리합니다.

맞벌이 신혼부부는 소득이 얼마까지 되나요?

일반공급 기준으로 맞벌이 신혼부부는 중위소득 180%까지, 2인 맞벌이는 190%까지 됩니다(2026년 적용 별표 5의2). 2023년 3월 28일 이후 낳은 자녀가 2명 이상이면 강서염창 공고문 기준으로 200%까지 올라갑니다. 단, 소득이 높을수록 임대료 구간도 올라가니(6구간 130~150%는 시세의 90%) 자격과 함께 공고문의 소득구간별 금액표를 꼭 같이 보세요.

정리

• 통합공공임대는 영구·국민·행복주택 계열의 건설형 공공임대를 하나로 묶은 장기 공공임대이고, 30년 거주와 2년 단위 갱신이 기본입니다.
• 2026년 기준 통합공공임대 일반공급은 중위소득 150%가 출발점이고, 우선공급은 100%가 출발점입니다. 1인·2인, 맞벌이 신혼, 출산가구 가산은 반드시 따로 봐야 합니다. 예: 일반공급 1인 가구 170%는 월 4,359,205원입니다(강서염창 공고문의 2026년 기준 중위소득 표).
• 통합공공임대 임대료는 소득구간별로 시세의 35~90%입니다. LH 강서염창 59A(2026년 9월 17일 공고)처럼 같은 집도 1구간 월 659,460원, 6구간 월 1,695,770원으로 차이가 크게 납니다.
• 통합공공임대 우선공급은 전체의 60% 범위(2025년 1월 1일 시행 비율), 일반공급은 추첨이지만 2세 미만 자녀 5% 우선 추첨과 소득구간별 최소비율이 있습니다.
• 제가 다음에 할 일은 LH청약플러스에서 통합공공임대 공고가 뜰 때마다 공급표, 소득구간별 임대조건표, 전환이율, 예비입주자 중복 제한 문장을 먼저 확인하는 것입니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 공공주택 특별법 시행규칙: 별표 5의2 일반공급 중위소득 150%(1인 170%·2인 160%), 우선공급 60% 범위와 구분별 비율(다자녀 9%·신혼 8% 등), 2세 미만 자녀 5% 우선 추첨, 출산 가산
• 마이홈포털 통합공공임대주택: 2026년 적용 중위소득 금액, 총자산 3억 4,500만 원·자동차 4,542만 원, 시세 35~90%
• 통합공공임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준: 임대시세 결정과 매년 1월 1일 갱신, 소득·자산 초과 할증
• LH 강서염창 통합공공임대 공고: 2026.9.17 공고, 59.95㎡ 14세대, 접수 9.29~10.1, 당첨 발표 2027.1.28
• 공공주택 특별법 제49조: 임대료 증액 5% 이내
• 공공주택 특별법 시행령 제54조: 통합공공임대 임대의무기간 30년