영구임대주택 자격, 수급자가 아니어도 될까? 1·2순위와 실제 임대료·12평의 정체 (2026)

영구임대주택은 생계·의료급여 수급자가 1순위 맨 앞이고, 국가유공자·장애인·한부모·북한이탈주민 등도 1순위입니다. 수급자가 아니어도 일반 저소득 가구(소득 50% 이하)나 장애인(소득 100% 이하)은 2순위로 넣을 수 있습니다. 2026년 LH 공고 기준 자산은 총자산 2억 4,500만 원·자동차 4,542만 원 이하이고, 부산 금곡2 39.75형 수급자(가군) 임대료는 보증금 2,747,000원에 월 54,660원이었습니다(2026.9.22 LH 부산 공고). 단, 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 총자산 기준이 2억 7,000만 원(1명)·2억 9,400만 원(2명 이상)으로 올라갑니다.

흔히 말하는 ‘12평’은 공급면적이라 전용은 약 8평이고, 신청은 인터넷이 아니라 거주지 행정복지센터 현장접수입니다.

영구임대주택을 알아보다가 제가 제일 답답했던 건 "수급자는 된다"는 말만 있고, 실제로 어느 순위인지, 주민센터에 가야 하는지, 12평이라는 말이 전용면적인지 검색 상위 글 어디에도 끝까지 적혀 있지 않았다는 점이었습니다. 그래서 2026년 10월 기준으로 「공공주택 특별법 시행령」, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 3, 2026년 LH 부산·대전 영구임대 공고, SH 영구임대 공고 흐름, 마이홈·서울주거포털 숫자를 놓고 다시 정리했습니다. 공공임대 전체 종류가 먼저 헷갈리면 공공임대 종류부터 보셔도 됩니다.

영구임대란: 최저소득층이 오래 사는 공공임대

영구임대주택은 말 그대로 아주 오래 빌려 사는 공공임대입니다. 법령상으로는 국가나 지방자치단체 재정 지원을 받아 최저소득 계층의 주거안정을 위해 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택입니다. 시행령상 임대의무기간은 50년입니다.

여기서 단호하게 말하겠습니다. 영구임대는 "언젠가 내 집이 되는 임대"가 아닙니다. 핵심은 낮은 임대료로 오래 버티는 주거 안전망입니다. 분양전환을 기대하는 순간 계산이 틀어집니다.

서울주거포털에는 생계·의료급여 수급자 기준으로 평균 보증금 190만 원, 평균 임대료 4만 5천 원이라고 정리돼 있습니다. 공공임대 중 가장 저렴한 축입니다. 다만 평균은 평균일 뿐입니다. 실제 보증금과 월세는 반드시 공고문에서 확인해야 합니다.

1순위: 생계·의료급여 수급자는 맨 앞줄입니다

생계급여 또는 의료급여 수급자는 영구임대 1순위 가목이라, 신분만 증빙하면 소득·자산 검증 없이 가장 앞줄에 섭니다. 영구임대주택은 모두 무주택세대구성원(주민등록등본에 함께 오른 가족 모두 집이 없는 세대의 구성원)이어야 합니다. 그 위에서 순위가 갈립니다. 기초생활수급자라고 모두 같은 줄은 아니고, 별표 3은 생계급여 또는 의료급여 수급자를 1순위 가목에 둡니다. 이게 제일 중요합니다.

이 화면은 LH 부산광역시 영구임대 공고문 5쪽의 소득·자산 기준입니다. 제가 여기서 멈칫한 이유는, 인터넷 글에 영구임대 자산 기준이 국민임대 숫자와 섞여 있는 경우가 많았기 때문입니다. 2026년 LH 부산·대전 영구임대 공고 기준으로 영구임대 자산은 총자산 2억 4,500만 원 이하, 개별 자동차가액 4,542만 원 이하입니다.

예전 서울주거포털 영구임대 화면은 "총자산 3.45억"(국민임대 숫자)으로 적혀 있었는데, 2026년 10월 9일 다시 보니 총자산 24,500만 원 이하·자동차 4,542만 원 이하로 고쳐져 있었습니다. 국토교통부고시 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」은 영구임대 자산을 통계청 가계금융복지조사 소득 2분위 순자산 평균으로, 국민임대를 3분위 평균으로 정해 둬서 영구임대 쪽이 낮을 수밖에 없습니다. SH 2025년 영구임대 공고(2025년 11월 13일)는 총자산 2억 3,700만 원·자동차 4,563만 원이었으니, 1년 사이에 총자산 기준은 800만 원 올랐고 자동차는 21만 원 내려갔습니다.

출생자녀가 있으면 기준이 올라갑니다. 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명이 있으면 소득 기준은 10%p, 2명 이상이면 20%p 가산됩니다. 자산도 출생자녀 1명은 총자산 2억 7,000만 원·자동차 4,996만 원, 2명 이상은 총자산 2억 9,400만 원·자동차 5,451만 원으로 봅니다.

생계·의료급여 수급자, 위안부 피해자, 지원대상 한부모, 65세 이상 직계존속 부양자, 귀환 국군포로는 부산 공고에서 신분 증빙서류를 내면 소득·자산 검증을 생략하는 대상으로 정리돼 있습니다. 이 부분은 무조건 공고문에서 다시 확인하세요. 신분 증빙으로 끝나는지, 소득·자산까지 보는지는 당락에 바로 연결됩니다.

장애인·고령자 등 다른 순위: 숫자를 같이 봐야 합니다

장애인은 소득 70% 이하면 1순위, 100% 이하면 2순위이고, 수급자가 아닌 일반 저소득 가구는 소득 50% 이하(1인 70%·2인 60%)면 2순위입니다. 예: 3인 가구 50% 선은 월 4,084,215원입니다(2026년 적용 도시근로자 월평균소득 기준). 장애인은 1순위에도 있고 2순위에도 있습니다. 이걸 섞어 쓰면 완전히 다른 글이 됩니다. 장애인등록증을 받은 사람이면서 소득 70% 이하와 자산 기준을 맞추면 1순위 바목입니다. 반대로 2순위 타목은 장애인이지만 소득 100% 이하 기준을 봅니다.

2026년에 적용되는 소득 금액은 세전 도시근로자 월평균소득 기준입니다. 숫자는 반드시 공고문에서 다시 대조해야 하지만, 2026년 영구임대 공고를 읽을 때 기준선은 아래처럼 보면 됩니다.

우선공급도 있습니다. 국가유공자 등은 건설량의 10%, 신혼부부·예비신혼부부·한부모인 수급자는 건설량의 10% 범위가 따로 있습니다. 수급자 신혼부부 쪽은 2세 미만 자녀가 있으면 1순위로 추첨하고, 그다음은 혼인 중 출산 자녀가 있는 경우, 나머지 순서로 봅니다. 자녀 수, 해당 지역 거주기간, 청약통장 납입, 혼인기간, 한부모 막내 나이 같은 배점도 붙습니다.

저는 이 대목에서 "영구임대는 그냥 수급자만 넣는다"는 말을 버렸습니다. 수급자가 가장 앞줄인 건 맞지만, 국가유공자, 장애인, 고령자, 한부모, 북한이탈주민, 아동복지시설 퇴소자까지 표가 따로 움직입니다. 내 신분이 여러 개라면 어느 목으로 신청되는지 공고문과 주민센터에서 반드시 확인해야 합니다.

평형·임대료: 영구임대 아파트 12평의 정체

영구임대 ‘12평’은 공급면적 기준이고 실제 전용은 약 8평이며, 임대료는 2026년 9월 22일 LH 부산 공고 기준 수급자(가군) 월 5만~6만 원대, 그 외(나군) 월 8만~13만 원대입니다.

이 이미지는 2026년 9월 22일 LH 부산광역시 영구임대 예비입주자 모집 공고문 2쪽입니다. 형별 공급계획과 임대조건이 같이 나옵니다. 여기서 검색어로 많이 보이는 "영구임대 아파트 12평"의 정체가 드러납니다.

부산금곡2 39.75형은 전용 26.37㎡, 주거공용 13.38㎡, 합계 39.75㎡입니다. 39.75㎡를 3.3058로 나누면 약 12.0평입니다. 그런데 전용 26.37㎡는 약 8평입니다. 그러니까 흔히 말하는 12평은 내가 실제로 혼자 쓰는 전용 12평이 아닙니다. 공급면적(전용에 계단·복도 같은 주거공용 면적을 더한 넓이) 기준 12평이고, 전용은 8평 남짓입니다. 이건 정말 중요합니다.

부산 장안1 26B처럼 이름 뒤에 주거약자가 붙은 주택은 편의시설을 설치해 3층 이하에 공급하는 집입니다. 65세 이상 고령자, 등록 장애인, 상이등급을 받은 국가유공자 등 주거약자만 신청할 수 있습니다. 거동이 불편한 가족이 있다면 일반형보다 이 주택형을 먼저 보는 게 맞습니다.

임대료는 가군과 나군으로 갈립니다. 가군은 생계·의료급여 수급자 등, 나군은 그 외로 보면 됩니다. 같은 형이라도 단지마다 보증금이 다릅니다. 금곡2 39.75형 나군 보증금은 1,029만 3천 원인데, 금곡4 39.75형 나군은 636만 1천 원입니다. 단지와 최초입주 시기, 조건이 다르니 "영구임대 월세는 얼마"라고 한 줄로 외우면 안 됩니다.

계약금은 5%로 적혀 있습니다. 예시로 금곡2 39.75형 가군은 보증금 2,747,000원 중 계약금 137,350원, 잔금 2,609,650원입니다. 이 정도로 실제 공고 금액을 펼쳐 봐야 내 통장에 맞는지 감이 옵니다. 국민임대와 비교하고 싶다면 국민임대주택과 국민임대 입주 자격도 같이 봐야 합니다.

신청은 주민센터, 정확히는 행정복지센터 현장접수입니다

영구임대는 인터넷이 아니라 정해진 접수일에 거주지 관할 행정복지센터(옛 주민센터)에 직접 가서 신청합니다. 영구임대 신청에서 가장 크게 착각하기 쉬운 부분입니다. LH가 지은 영구임대라도 1·2순위 입주자는 시·도지사가 선정해 LH에 명단을 통보합니다. 그래서 부산 공고는 인터넷 신청이 불가하고, 지정된 일자에 거주지 관할 동 행정복지센터 현장접수만 가능하다고 못 박았습니다.

대전 공고에 나온 단지들도 크기가 비슷했습니다. 전용 26.37㎡(26형)가 가장 많고, 31.32㎡(31형), 40.32㎡(40형), 39㎡대(39형)가 섞여 있습니다. 혼자 사는 수급자라면 26형, 가족이 있다면 31형 이상이 현실적인 선택지입니다.

부산 공고는 부산에 거주하는 무주택세대구성원만 대상이었습니다. 신청은 본인·배우자만 가능하고, 대리는 위임장과 인감이 필요합니다. 신청서는 행정복지센터에 비치됩니다. 점심시간과 주말 제외 같은 접수 시간도 공고문에 적혀 있으니, 무조건 접수일 첫날 전에 출력해서 체크해야 합니다.

같은 순위에서 경쟁하면 시·도 기준으로 점수를 봅니다. 부산 기준표에는 가구원 수, 가구주 연령, 부산 거주기간, 가구원 형태, 기타 항목이 있습니다. 동점이면 영구임대 단지가 있는 구·군 거주자, 부산 전입일이 빠른 순, 가구주 연령이 많은 순으로 갑니다.

공고 흐름도 알아야 합니다. 2026년 1월 1일부터 10월 8일까지 LH 임대공고 공공데이터를 세어 보면 영구임대 141건 중 예비입주자 모집이 126건, 약 89%였습니다. 자격완화는 19건, 최초 모집은 2건이었습니다. 즉 영구임대는 당장 빈집을 고르는 청약보다 공가(빈집)가 생기면 순번대로 들어가는 예비입주자 모집이 훨씬 많습니다.

예비입주자는 공가가 생겨야 계약합니다. 이번 예비자는 기존 예비자보다 뒤 순번입니다. 같은 유형 예비로 새로 뽑히면 예전 순번은 탈락할 수 있고, 국민·영구·행복·통합공공 중 하나에 입주하면 모든 대기 명부에서 제외됩니다. 저는 이 문장을 보고 예비 순번을 가볍게 보면 안 된다고 결론냈습니다.

빈집이 오래 남은 단지는 자격을 풀어서 다시 모읍니다. 시행규칙 제14조제3항이 근거입니다. LH 전주평화1 영구임대 입주자격완화 예비입주자 모집(2026년 9월 30일 공고)은 소득 기준을 도시근로자 월평균소득 150% 이하까지 열었습니다. 그래도 접수는 평화1동 행정복지센터 현장접수였습니다. 다만 완화 모집으로 들어가면 재계약은 가능하지만 소득이 기준을 넘으면 재계약이 거절되거나 해지될 수 있다고 공고에 적혀 있습니다. 수급자가 아니어도 지방 영구임대 완화 공고는 한 번 열어 볼 가치가 있습니다.

수급자가 넣을 수 있는 다른 임대

생계·의료급여 수급자라면 영구임대가 가장 먼저 떠오르지만, 이것만 기다리는 건 위험합니다. 공고가 대부분 예비입주자이고, 실제 계약은 공가가 생겨야 움직이기 때문입니다. 수급자 임대주택, 기초수급자 임대아파트, 주거급여 수급자 임대주택을 찾는다면 다른 공공임대도 같이 봐야 합니다.

국민임대는 50㎡ 미만 주택에서 소득 50% 이하, 1인 70%, 2인 60% 이하인 사람에게 먼저 공급하는 구조가 있습니다. 영구임대만 기다리다 놓치지 말고, 국민임대 공고도 같이 보세요.

행복주택은 주거급여수급자 계층이 따로 있고, 임대료 시세 계수 0.60, 최대 20년으로 정리됩니다. 청년·신혼부부용이라고만 알고 지나치면 손해입니다. 주거급여 수급자라면 행복주택 공고의 해당 계층도 반드시 확인해야 합니다.

매입임대와 전세임대는 집을 새로 지어 공급하는 방식이 아니라, 기존 주택을 LH 등이 사거나 전세 계약해서 빌려주는 방식입니다. 구체 조건은 지역과 공고마다 다르니 공고문에서 확인해야 합니다. 신청 순서가 막히면 임대주택 청약 방법처럼 절차 글을 옆에 두고 일정부터 잡는 게 낫습니다.

자주 묻는 질문

주거급여만 받는 수급자도 영구임대 1순위인가요?

1순위 맨 앞줄(가목)은 아닙니다. 별표 3의 1순위 가목은 생계급여 또는 의료급여 수급자만이라, 주거급여만 받는다면 다른 줄을 봐야 합니다. 만 65세 이상 수급권자·차상위계층이면 1순위 자목이고, 그 밖에는 소득 50% 이하(1인 70%·2인 60%) 2순위 차목으로 넣을 수 있습니다. 주거급여 수급자라면 행복주택 주거급여수급자 계층(최대 20년)도 같이 보세요.

거동이 불편하면 가족이 대신 신청할 수 있나요?

공고에 따라 됩니다. 2026년 9월 22일 LH 부산 영구임대 공고는 신청을 본인·배우자만 할 수 있게 하고, 그 밖의 대리인은 위임장과 인감을 갖추게 했습니다. 거동이 불편한 가족이 있다면 3층 이하 편의시설을 갖춘 주거약자용 주택형(예: 부산 장안1 26B)도 함께 보세요.

지금 사는 시·도가 아닌 곳의 영구임대에 신청할 수 있나요?

공고가 정한 지역에 살아야 합니다. 영구임대는 시·도지사가 입주자를 뽑아서, 2026년 LH 부산 공고는 부산에 사는 무주택세대구성원만 대상으로 하고 접수도 거주지 관할 동 행정복지센터에서만 받았습니다. 이사를 계획 중이라면 그 지역 공고문이 거주를 언제 기준으로 보는지부터 확인하세요.

정리

• 영구임대주택은 최저소득 계층의 주거안정을 위한 공공임대이고, 임대의무기간은 50년입니다.
• 생계급여 또는 의료급여 수급자는 1순위 가목입니다. 다만 무주택세대구성원 요건과 공고별 접수 조건은 반드시 맞아야 합니다. 수급자가 아니어도 일반 저소득 가구(소득 50% 이하)나 장애인(소득 100% 이하)은 2순위로 넣을 수 있습니다.
• 2026년 LH 영구임대 공고 기준 자산은 기본 총자산 2억 4,500만 원, 자동차 4,542만 원입니다. 국민임대 숫자와 섞으면 안 됩니다. 단, 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 총자산 2억 7,000만 원(1명)·2억 9,400만 원(2명 이상)으로 올라갑니다.
• 영구임대 아파트 12평은 보통 공급면적 기준입니다. 부산 39.75형(2026.9.22 LH 부산 공고)은 공급 약 12평이지만 전용은 약 8평입니다.
• 신청은 온라인이 아니라 거주지 관할 행정복지센터 현장접수인 공고가 핵심입니다. 나는 영구임대 공고가 뜨면 자격표보다 먼저 접수 장소와 접수일을 확인하기로 했습니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 공공주택 특별법 시행령(국가법령정보센터): 영구임대주택 정의와 임대의무기간 50년
• 공공주택 특별법 시행규칙(국가법령정보센터): 별표 3 영구임대 1·2순위, 제14조 자격완화 모집
• 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준(국토교통부고시): 유형별 총자산 기준 산정 방식
• 마이홈포털 영구임대주택: 임대기간 50년(2년 단위), 전용 40㎡ 이하, 시세 30%, 행정복지센터 신청
• 서울주거포털 영구임대주택: 수급자 평균 보증금 190만 원·임대료 4만 5천 원, 총자산 2억 4,500만 원·자동차 4,542만 원