예비입주자(예비당첨) 순번과 동호수 추첨, 계약하면 당첨자가 될까

예비입주자(예비당첨)는 일반공급·특별공급 각각 세대수의 500% 이상을 뽑고(「주택공급에 관한 규칙」 2026년 6월 15일 시행본 기준), 가점제 주택은 가점 높은 순으로 앞 순번을 받습니다. 예비로 계약하면 당첨자가 되고, 최초 동호수 추첨에서 동·호수를 배정받은 뒤 계약을 포기해도 당첨자로 관리됩니다. 그래서 계약할 생각이 없다면 동호수 추첨에 아예 참가하지 않는 것이 청약통장을 지키는 방법입니다.

청약 결과를 찾아보다 보면 "예비 몇 번 받았는데 기다려도 될까요" 같은 글이 정말 많습니다. 나도 처음엔 예비를 그냥 위로상 정도로 생각했습니다. 그런데 규정을 찾아보니 예비로 집을 받으면 그때부터는 진짜 당첨자로 관리됩니다. 경우에 따라서는 계약을 안 해도 당첨자가 됩니다. 이걸 모르고 "일단 동호수 추첨이나 가 보자" 했다가는 청약통장을 날릴 수도 있겠다 싶었습니다. 그래서 「주택공급에 관한 규칙」(2026년 6월 15일 시행본)과 청약홈 안내를 놓고 하나씩 확인했습니다.

예비입주자는 몇 명이나 뽑나

예비입주자는 일반공급 세대수의 500% 이상, 특별공급 세대수 합계의 500% 이상을 뽑습니다. 단, 신청자가 600% 미만이면 떨어진 신청자 전원이 예비입주자가 됩니다.

청약홈 청약제도안내 → 주택청약 용어설명에서 "예비입주자"를 누르면 이 설명이 뜹니다. 규칙 제26조와 제26조의2를 그대로 옮겨 보면 이렇습니다.

규제지역이냐 아니냐에 따라 비율이 다를 줄 알았습니다. 그런데 지금 조문(2023년 3월 31일 개정)에는 지역 구분이 없습니다. 투기과열지구든 비규제지역이든 500% 이상입니다. 10세대 모집이면 당첨 10명에 예비가 50명 넘게 붙는 셈입니다. 생각보다 훨씬 많아서 처음엔 숫자를 잘못 읽은 줄 알았습니다.

경쟁률 화면에서 본 '6배'

당첨자에 예비 500%를 더하면 공급 세대수의 6배이고, 해당지역 신청자가 이 6배를 넘어야 그 지역에서 마감됩니다. 예: 더샵 분당하이스트(2026년 10월 2일 발표) 74㎡A는 3세대에 해당지역 22명이 넣어 18명(3×6)을 넘었으므로 1순위 해당지역 마감이었습니다.

예비 500%는 경쟁률 화면에서도 보입니다. 경기 성남 더샵 분당하이스트(2026년 10월 2일 발표)를 열어 보면 위쪽에 "일반공급 가구수 및 예비입주자선정 가구 수에 미달 시 후순위 청약접수를 받습니다"라고 적혀 있습니다.

• 74㎡A는 3세대에 해당지역 22명. 3 × 6 = 18명을 넘어서 1순위 해당지역 마감입니다.
• 66㎡A는 28세대에 해당지역 150명. 28 × 6 = 168명에 못 미쳐서 기타지역 신청자까지 넘어간 1순위 마감입니다.

경쟁률이 5대 1이 넘어도 예비까지 다 채우지 못하면 다음 지역·순위로 넘어간다는 걸 이 화면을 맞춰 보고서야 알았습니다. 경쟁률 화면 읽는 법은 청약 경쟁률과 당첨 가점 보는 법에 따로 정리했습니다.

순번은 어떻게 정해지나

예비 순번은 가점제 주택이면 가점 높은 순, 그 밖에는 추첨으로 정합니다. 가점제가 섞인 민영주택이면, 1순위 가점제 신청자 중 가점 높은 사람이 앞 순번을 받습니다. 가점이 같으면 추첨입니다. 그 뒤 순번은 가점제가 적용되지 않는 1순위 신청자 중에서 추첨으로 정합니다(제26조 제2항). 가점제가 없는 주택과 특별공급 예비는 처음부터 추첨입니다.

그러니 가점이 꽤 높은데 아깝게 떨어졌다면 앞 순번 예비일 가능성이 큽니다. 내 가점이 커트라인과 얼마나 차이 나는지는 가점 계산법과 가점 계산기로 먼저 확인해 두면 순번을 받았을 때 감이 옵니다.

순번 확인과 동호수 추첨

예비 순번은 당첨자 발표 때 청약홈 청약당첨조회에서 확인하고, 집은 순번 순이 아니라 동호수 추첨으로 배정됩니다.

• 발표 당일: 모집공고문들은 예비 선정 여부와 순번을 당첨자 발표 때 청약홈 청약당첨조회에서 함께 확인하도록 안내합니다. 직접 눌러 보니 인증서 로그인 화면이 먼저 떴고, 조회는 발표일부터 10일간입니다.
• 순번 공개: 사업주체는 순번이 들어간 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일부터 180일까지(예비가 다 소진되면 그때까지) 홈페이지에 공개해야 합니다(제26조 제4항). 분양 홈페이지나 모집공고문에 적힌 공지 위치를 확인합니다.
• 예비 지위 유효기간: 그 180일이 지나면 다음 날 예비 지위가 사라집니다(제26조 제9항).
• 동호수 추첨: 부적격 당첨자의 소명 기간이 끝난 뒤, 사업주체가 미계약·당첨취소 물량과 그 동·호수를 공개하고 참가 의사를 밝힌 예비입주자를 대상으로 추첨해 동호수를 배정합니다(제26조 제5항). 순번이 앞이라고 원하는 층을 고르는 게 아니라 추첨이라는 점이 의외였습니다.
• 예비 순번을 받은 뒤 다른 주택에 당첨되면 그 예비 자격으로는 집을 받을 수 없고 동호수 추첨에도 못 들어갑니다(제26조 제6항).

예비로 계약하면 당첨자일까

예비로 계약하면 당첨자가 됩니다. 규칙 제2조 제7호 바목이 당첨자를 이렇게 정합니다.

• 예비입주자로 선정된 사람으로서 사업주체와 공급계약을 체결한 사람
• 최초 예비입주자 동호수 추첨에 참가해 동·호수를 배정받고 계약하지 않은 사람도 포함

"배정받고 계약하지 않은 사람"이라는 두 번째 줄을 읽고 등골이 좀 서늘했습니다. 추첨장에 가서 동호수를 받았다면, 층이 마음에 안 들어 계약을 안 해도 당첨자로 관리된다는 뜻입니다. 청약홈 용어설명에도 "동호수를 배정받은 이후에 공급계약을 체결하지 않은 예비입주자도 당첨자로 관리합니다"라고 적혀 있습니다.

당첨자가 되면 따라오는 것도 일반 당첨과 같습니다.

• 청약통장: 통장을 써서 입주자로 선정되면 같은 통장으로 다른 주택을 신청할 수 없습니다(제7조).
• 재당첨 제한: 투기과열지구·청약과열지역, 분양가상한제 주택 등은 당첨일부터 최대 10년(제54조).
• 가점제 2년 제한: 가점제로 당첨된 세대는 2년간 1순위 가점제 대상에서 빠집니다(제28조 제6항).

포기하면 어떻게 되나

예비 포기는 동호수 추첨 전에 해야 당첨자가 되지 않습니다.

• 동호수 추첨에 참가하지 않으면 동호수를 배정받지 않았으니 당첨자 정의에 들어가지 않습니다. 그 집은 다음 순번으로 넘어갑니다.
• 배정받은 뒤 포기하면 규칙 제2조 제7호 바목에 따라 당첨자로 관리됩니다.
• 180일이 지나면 연락이 없어도 예비 지위는 자동으로 사라집니다. 예비까지 다 돌고도 남은 집은 무순위 청약으로 다시 나옵니다.

그래서 나는 예비 순번을 받으면 동호수 추첨 공지가 오기 전에 남은 물량 동·호수 목록과 계약금부터 확인하고, 그 목록 안의 어느 집이 나와도 계약할 수 있을 때만 추첨에 참가하기로 했습니다. "일단 가 보자"는 마음으로 추첨장에 가는 건 절대 하지 마세요.

자주 묻는 질문

예비입주자로 뽑히기만 해도 청약통장을 쓴 건가요?

아닙니다. 예비입주자로 선정된 것만으로는 당첨자가 아니고, 예비로 계약하거나 최초 동호수 추첨에서 동·호수를 배정받아야 당첨자가 됩니다(주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호 바목, 2026년 6월 15일 시행본). 그 전까지는 청약통장도 그대로 쓸 수 있습니다.

예비 순번을 받은 상태에서 다른 단지 청약을 넣어도 되나요?

넣을 수는 있습니다. 다만 다른 주택에 당첨되면 그 예비 자격으로는 집을 받을 수 없고, 동호수 추첨에도 참가할 수 없습니다(제26조 제6항). 예: 예비 5번(예시)을 받아 두고 다른 단지에 넣어 당첨되면, 앞 단지 예비 기회는 그 자리에서 사라집니다.

예비 순번이 빠르면 원하는 동·호수를 먼저 고를 수 있나요?

처음 한 번은 고를 수 없습니다. 최초로 예비입주자에게 집을 줄 때는 남은 물량과 동·호수를 공개한 뒤, 참가 의사를 밝힌 예비입주자끼리 추첨으로 동·호수를 배정합니다(제26조 제5항). 단, 그 뒤에 또 나오는 당첨 취소·미계약 물량은 예비 순번에 따라 공급합니다.

특별공급 예비입주자에게 주고도 남은 집은 어디로 가나요?

일반공급 예비입주자에게 갑니다(제26조의2 제5항). 일반공급 예비입주자까지 없으면 사업주체가 공개모집으로 다시 공급할 수 있고, 이때는 국내에 사는 성년자 중 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다(제26조 제5항 단서). 이것이 흔히 말하는 무순위 청약입니다.

정리

• 아파트 청약 예비입주자는 일반공급·특별공급 각각 세대수의 500% 이상을 뽑습니다(2026년 6월 15일 시행 「주택공급에 관한 규칙」 제26조). 지역 구분은 없습니다. 단, 신청자가 600% 미만이면 떨어진 신청자 전원이 예비입니다.
• 가점제 주택은 가점 높은 순이 앞 순번, 나머지와 특별공급은 추첨입니다.
• 순번은 사업주체 홈페이지에 최초 계약일부터 180일까지 공개되고, 그 뒤 예비 지위는 사라집니다.
• 예비로 계약하면 당첨자, 최초 동호수 추첨에서 배정받고 포기해도 당첨자입니다.
• 계약할 생각이 없다면 동호수 추첨에 참가하지 않는 것이 통장을 지키는 방법입니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 주택공급에 관한 규칙 제26조: 일반공급 예비 500% 이상, 180일 공개, 지위 소멸
• 주택공급에 관한 규칙 제26조의2: 특별공급 예비입주자 선정
• 주택공급에 관한 규칙 제2조: 제7호 바목, 예비 계약자·동호수 배정 후 미계약자도 당첨자
• 주택공급에 관한 규칙 제7조: 당첨된 통장 재사용 불가
• 주택공급에 관한 규칙 제54조: 재당첨 제한 기간
• 청약홈: 주택청약 용어설명, 청약당첨조회