공공분양이란? 민간분양과 뭐가 다를까, 뉴홈·토지임대부 유형과 2026년 공고까지

공공분양은 LH·SH·GH·지방공사가 기금 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 분양 아파트입니다. 민간분양과 달리 일반공급도 세대 전원 무주택이어야 하고, 60㎡ 이하는 소득 100%(맞벌이 200%) 이하, 자산은 2026년 부동산 2억 1,550만 원·자동차 4,542만 원 이하여야 합니다. 물량은 특별공급이 대부분이라 2026년 9월 11일 공고된 힐스테이트 고덕엘리스트 A65BL 84A는 655세대 중 558세대가 특공이었고, 일반공급은 가점이 아니라 통장 저축총액·납입횟수 순(순위순차)과 추첨으로 뽑습니다.

공공분양을 알아보면서 제가 가장 헷갈린 건 이름이었습니다. 뉴홈, 나눔형, 선택형, 일반형, 신혼희망타운, 토지임대부. 그런데 2026년 청약홈에 올라온 실제 공고에는 '이익공유형 분양주택', '6년 분양전환공공임대주택' 같은 처음 보는 이름이 붙어 있었습니다. 구글 1페이지 글은 LH·SH 공식 페이지 조각이거나 2023년 뉴홈 홍보 수준이었습니다. 한 금융사 글은 "특별공급이 나눔형·선택형·일반형으로 나뉜다"고 유형과 공급 방식을 섞어 쓰고 있었습니다. 그래서 2026년 10월 8일 기준으로 「공공주택 특별법」과 시행령·시행규칙 별표 6(2026년 6월 22일 개정), LH 분양가이드, 청약홈 공공데이터의 2026년 공공 사업주체 공고 30건을 직접 열어 보고 정리했습니다.

공공분양이란: 공공이 짓는 85㎡ 이하 분양 아파트

법으로 보면 공공분양주택은 공공주택사업자가 국가·지자체 재정이나 주택도시기금을 지원받아 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모(전용 85㎡) 이하 주택입니다(「공공주택 특별법」 제2조). 공공주택사업자는 국가·지자체, LH, 지방공사, 그리고 이들이 50% 넘게 출자한 법인 등입니다(같은 법 제4조). 민간 건설사를 공동 사업자로 함께 지정할 수도 있습니다.

공공과 민간 건설사가 함께 짓는 민간참여 단지도 공공분양입니다. 2026년 9월 공고한 '힐스테이트 고덕엘리스트 A65BL 공공분양주택'은 이름에 민간 브랜드가 붙어 있지만 시행은 LH 경기남부지역본부이고 현대건설 등이 시공한 공공분양입니다. 브랜드만 보고 민간분양이라고 판단하면 자격을 완전히 잘못 봅니다.

민간분양과 무엇이 다른가

공공분양은 일반공급까지 무주택·소득·자산 기준이 붙고, 가점 대신 통장 저축총액으로 뽑는다는 점이 민간분양과 가장 다릅니다. 단, 집을 가진 부모님이 만 60세 이상이거나 그 집이 소형·저가주택 한 채면 무주택으로 봅니다(노부모부양 특공은 60세 예외 제외). 아래 표의 소득·자산은 2026년 적용 LH 안내 기준입니다.

결국 공공분양은 집도 없고 소득·자산도 기준 안인 사람끼리의 경쟁입니다. 점수 대신 통장에 꾸준히 쌓은 금액과 특공 자격이 승부를 가릅니다. 민간분양 쪽 가점 규칙은 청약 1순위 조건 확인 순서와 연결해서 보면 됩니다.

물량 대부분은 특별공급, 일반공급은 세 번 나눠 뽑는다

공공분양 물량은 특별공급이 대부분이고, 남은 일반공급도 신생아 우선 50% → 순위순차 30% → 추첨 약 20%로 세 번 나눠 뽑습니다(LH 분양가이드 2026년 10월 8일 화면·시행규칙 별표 6 기준).

청약홈의 힐스테이트 고덕엘리스트 A65BL 특별공급 공급대상 표입니다(2026년 9월 11일 공고). 84A 655세대 중 특별공급이 558세대이고 일반공급은 97세대뿐이었습니다. 이 숫자가 법 규정과 맞는지 시행규칙 별표 6과 나눠 봤습니다.

딱 맞아떨어졌습니다. 계산기를 두드리면서 "공공분양은 특공 단지구나"라는 말이 과장이 아니라는 걸 확인했습니다. 내 특공 자격이 하나라도 있으면 그 줄부터 서는 게 맞습니다. 특공과 일반공급을 같은 단지에 함께 넣는 규칙은 특별공급 일반공급 차이, 유형별 자격은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에 정리했습니다.

남은 일반공급도 한 번에 뽑지 않습니다. LH 분양가이드 화면(2026년 10월 8일)과 별표 6에 적힌 순서는 이렇습니다.

순위순차는 1순위 안에서 경쟁이 붙으면 전용 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택이면서 저축총액이 많은 순, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순입니다. LH 화면은 저축총액을 "25만 원/1회"로 적어 두었습니다. 한 달에 50만 원을 넣어도 25만 원만 인정된다는 뜻입니다. 그러니 공공분양을 노린다면 월 25만 원을 끊기지 않고 오래 넣는 게 정답입니다. 통장 이야기는 청약통장 총정리에 있습니다.

뉴홈 세 유형, 2026년 공고에서는 이렇게 부른다

2026년 공고에서 뉴홈 일반형은 '공공분양주택', 나눔형은 '이익공유형 분양주택', 선택형은 '6년 분양전환공공임대주택'으로 나옵니다. 뉴홈은 국토교통부가 2022년 10월 26일 '공공주택 50만 호' 계획에서 내놓은 공공분양 브랜드이고, 나눔형·선택형·일반형 세 모델로 나눴습니다. 2025~2026년에 이 이름을 공식 폐지했다는 발표는 찾지 못했습니다. 하지만 2026년 실제 공고는 법에 있는 이름으로 나옵니다.

고양창릉 S-3블록 이익공유형의 청약홈 최고가는 46㎡ 3억 9,033만 원, 59㎡ 5억 1만 원, 84㎡ 7억 796만 원이었습니다(2030년 2월 입주 예정). 나눔형에서 꼭 기억할 건 싸게 사는 대신 마음대로 못 판다는 점입니다. 「공공주택 특별법」 제49조의10에 따라 처분하려면 LH에 매입을 신청해야 합니다. 손익을 나누는 기준은 시행령 별표가 정합니다. 몇 년 살고 시세대로 팔아 차익을 다 가져가는 집이 아닙니다. 선택형의 분양전환 가격 산정은 단지 공고문의 분양전환 조건을 반드시 직접 읽어야 합니다.

토지임대부 분양주택: 건물만 분양받는다

토지임대부 분양주택은 토지 소유권은 사업시행자가 갖고, 건물과 복리시설 소유권만 분양받는 사람이 갖는 주택입니다(「주택법」 제2조제9호). 땅값이 빠지니 분양가가 낮은 대신, 매달 토지임대료를 냅니다.

2026년 2월 27일 SH가 공고한 '마곡지구 17단지 토지임대부(본청약)'가 실제 사례입니다. 청약홈 최고가가 59㎡ 3억 4,332만 원, 84㎡ 4억 5,308만 원이었습니다. 서울 강서구 마곡 84㎡가 4억 원대라는 데서 토지임대부가 왜 '반값 아파트'로 불리는지 바로 보였습니다. 대신 이 단지는 투기과열지구·청약과열지역·분양가상한제가 모두 붙은 공고였습니다. 신청도 청약홈이 아니라 SH 인터넷청약이었습니다. 국토교통부는 2024년 3월 5일 토지임대부 분양주택을 개인 간에 거래할 수 있게 한다고 발표했습니다. 토지임대료 금액과 임대기간, 전매·거주 조건은 단지마다 달라서 공고문으로 확인해야 합니다.

사전청약과 본청약: 2024년에 멈춘 제도, 2026년에 나오는 본청약

공공 사전청약은 2024년 5월 14일 신규 시행이 중단됐고, 2026년에는 예전 사전청약 단지의 본청약만 이어지고 있습니다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 먼저 당첨자를 정하던 제도입니다. 국토교통부는 본청약 지연 같은 제도적 한계를 이유로 공공 사전청약 신규 시행을 중단하고, 6개월 이상 지연된 단지의 당첨자 지원책을 내놨습니다. 그래서 지금 새로 사전청약을 기다릴 이유는 없습니다.

대신 2026년에는 예전 사전청약 단지의 본청약이 이어지고 있습니다. 청약홈 공고 제목에 '(본청약)'이 붙은 단지가 그것입니다.

본청약 공고는 새로 넣을 수 있는 물량이 생각보다 적을 수 있습니다. 인천계양 A17블록 신혼희망타운은 공급규모가 309세대인데 청약홈 공급대상 표에는 176세대(일반공급 0, 특별공급 176)만 올라 있었습니다. 나머지는 사전청약 당첨자 몫으로 보입니다. 본청약 공고는 '공급규모'가 아니라 공급대상 표의 세대수를 보세요. 사전청약 당첨자라면 LH 청약플러스 '사전청약' 메뉴의 '본청약 일정(변경) 안내문'을 챙겨 보세요.

나는 공공분양 쪽인가: 예시 가구로 보기

공공분양에서 가장 유리한 쪽은 신생아 특공과 일반공급 신생아 우선을 함께 노릴 수 있는 2세 미만 자녀 가구입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 판단은 공고문의 소득·자산 표에 내 숫자를 넣어 봐야 합니다.

부모님 집에 세대원으로 사는 미혼 청년이 생각보다 많을 겁니다. 공공분양은 일반공급도 세대 전원 무주택이 기본이라, 부모님 명의 집이 있는 세대에 함께 올라 있으면 원칙적으로 자격이 안 됩니다.

다만 예외가 두 개 있습니다. 집을 가진 부모님(배우자 부모 포함)이 만 60세 이상이면 그 집은 무주택으로 봐 줍니다(주택공급규칙 제53조제6호). 그 집이 일정 면적·공시가격 이하 소형·저가주택 한 채면 역시 무주택으로 봅니다(같은 조 제9호). 단, 60세 이상 부모님 집 예외는 노부모부양 특별공급과 공공임대에는 적용되지 않습니다. 둘 다 해당하지 않으면 공고일 기준으로 자격이 안 됩니다.

이건 공공임대도 대부분 같습니다(세대 전원 무주택 기준이고, 60세 이상 부모님 집 예외도 공공임대에는 없음). 이 경우 현실적인 길은 세대를 분리해 내가 따로 세대주가 되는 것입니다. 그러면 부모님 집은 내 세대의 집이 아니게 됩니다. 다만 세대 분리는 주소를 실제로 옮겨야 하고, 공고일 전에 끝나 있어야 합니다.

공공분양 청약하는 법과 신청 사이트

LH·SH가 직접 짓는 공공분양은 청약홈이 아니라 LH 청약플러스·SH 인터넷청약에서 신청하고, 민간참여 단지는 청약홈에서 신청합니다.

LH가 직접 짓는 단지는 공고가 청약홈에도 보이지만 접수장소가 '사업주체문의'라 LH 청약플러스에서 신청합니다. 메뉴 사용법은 LH 청약플러스 사용법, 사이트 전체 비교는 청약 사이트 정리에 있습니다. 공고문에 나오는 낯선 용어는 청약 용어 정리에서 찾아보세요. 당첨 뒤 계약금·중도금 일정은 계약금·중도금·잔금, 거주의무·전매제한은 전매제한·실거주 의무에서 이어집니다.

1페이지에서 본 오류도 정리해 둡니다. "특별공급은 나눔형·선택형·일반형으로 나뉜다"는 설명은 틀렸습니다. 세 유형 안에 각각 특별공급과 일반공급이 있습니다. "공공분양 특공은 추첨제"도 대부분 아닙니다. 별표 6의 특공은 소득 구간과 순위·배점으로 먼저 뽑고 남은 물량만 추첨합니다. "모든 청약은 청약홈에서 한다"도 공공분양에서는 틀린 말입니다.

자주 묻는 질문

공공분양 1순위가 되려면 청약통장을 얼마나 넣어야 하나요?

수도권은 가입 1년·12회 납입, 비수도권은 6개월·6회면 공공분양 1순위입니다(2026년 10월 8일 LH 분양가이드 기준). 단, 투기과열지구·청약과열지역은 가입 2년·24회에 세대주이면서 5년 안에 당첨된 적이 없어야 하고, 위축지역은 1개월이면 됩니다. 1순위 안에서 경쟁이 붙으면 그다음은 횟수가 아니라 저축총액(1회 25만 원까지 인정) 싸움이라, 1순위 조건만 채우고 멈추면 안 됩니다.

집이 한 채 있어도 공공분양을 넣을 수 있나요?

안 됩니다. 공공분양은 일반공급도 세대 전원이 무주택인 무주택세대구성원만 신청할 수 있어서, 내 명의든 같은 세대 가족 명의든 집이 있으면 자격이 없습니다. 단, 집을 가진 부모님이 만 60세 이상이거나 그 집이 소형·저가주택 한 채면 무주택으로 봅니다(주택공급규칙 제53조, 60세 예외는 노부모부양 특공 제외).

맞벌이 부부는 소득 기준이 얼마인가요?

60㎡ 이하 일반공급 자격은 도시근로자 월평균소득 200% 이하이고, 일반공급 1·2단계(신생아 우선·우선공급)에서 순위순차로 뽑히려면 140% 이하여야 합니다(2026년 10월 기준 LH 분양가이드·시행규칙 별표 6). 그래서 맞벌이 합산 소득이 140%를 넘고 200% 이하면 3단계 추첨 몫으로 갑니다. 금액은 공고마다 표가 달라서 단지 공고문의 소득 표에 내 숫자를 넣어 보세요.

혼자 사는 1인 가구도 공공분양을 넣을 수 있나요?

넣을 수 있습니다. 무주택에 소득·자산 기준 안이고 통장 1순위면 일반공급 신청 자격이 있습니다. 다만 일반공급 1단계는 2세 미만 자녀 가구 몫이고, 2단계 순위순차는 오래 넣은 통장에 밀리기 쉬워 현실적으로는 3단계 추첨 물량(약 20%)을 노리게 됩니다. 예: 통장 2년 된 1인 가구(예시)는 순위순차보다 추첨에서 기회가 납니다.

정리

• 공공분양은 LH·SH·GH·지방공사가 기금 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 분양 아파트이고, 민간 브랜드가 붙어도 시행이 공공이면 공공분양입니다.
• 공공분양은 일반공급도 무주택세대구성원만, 60㎡ 이하는 소득 100%(맞벌이 200%), 자산은 부동산 2억 1,550만 원·자동차 4,542만 원 이하입니다(2026년 적용). 단, 만 60세 이상 부모님 집이나 소형·저가주택 한 채는 무주택으로 봅니다(60세 예외는 노부모부양 특공 제외).
• 공공분양 물량은 특별공급이 대부분입니다(다자녀 10·신혼 10·생애최초 15·노부모 5·신생아 20%, 2026년 9월 11일 공고 고덕엘리스트 84A는 655세대 중 558세대). 일반공급은 신생아 50% → 순위순차 30% → 추첨 순입니다(2026년 10월 8일 LH 분양가이드 기준).
• 2026년 공고에서 나눔형은 '이익공유형 분양주택', 선택형은 '6년 분양전환공공임대주택'으로 나오고, 토지임대부는 마곡 17단지(2026년 2월 27일 SH 공고) 84㎡ 최고가가 4억 5,308만 원이었습니다.
• 공공 사전청약은 2024년 5월 14일 신규 중단됐고 지금은 본청약이 이어지고 있습니다. 나는 특공 자격부터 하나 정하고, 통장은 월 25만 원씩 끊기지 않게 넣으면서 LH·SH 공고의 접수장소부터 확인하기로 했습니다.

참고한 공식 자료

2026년 10월 9일 확인.

• 공공주택 특별법 제2조: 공공분양주택 정의(기금 지원, 국민주택규모 이하)
• LH 공공분양주택 공급: 2026년 적용 부동산 2억 1,550만 원, 자동차 4,542만 원 이하
• LH 청약플러스 분양가이드 신청자격-일반공급: 신생아 우선 50%·순위순차 30%, 40㎡ 초과 저축총액 순
• 공공주택 특별법 시행령 제52조의2: 이익공유형 공급가격 분양가격의 80% 이하
• 공공주택 특별법 제49조의10: 이익공유형 환매·처분
• 주택법 제2조: 제9호 토지임대부 분양주택 정의
• 국토교통부 보도자료(2024.5.14): 공공 사전청약 신규 시행 중단
• 주택공급에 관한 규칙 제53조: 60세 이상 직계존속 주택, 소형·저가주택 무주택 인정