청약 종류와 용어 정리, 공고문에 나오는 말은 무슨 뜻일까? (2026)
청약 종류는 누가 짓느냐로 공공분양·민간분양, 법으로는 국민주택(전용 85㎡ 이하 공공 지원 주택)·민영주택으로 나뉘고, 공급 방식은 특별공급(세대당 평생 1회)과 일반공급(1·2순위)으로 나뉩니다. 민영주택 일반공급은 84점 만점 가점제와 추첨제로, 국민주택은 저축총액·납입횟수 순으로 뽑습니다. 공고문 용어는 모두 모집공고일을 기준으로 읽습니다. 이 글은 공고문에서 마주치는 순서대로 용어를 2~3줄씩 근거 조문과 함께 정리한 사전입니다.
이 글에서 확인할 내용
입주자모집공고문을 처음 펼쳤을 때 제일 먼저 막힌 건 자격이 아니라 단어였습니다. 해당지역, 기타경기, 084.0000A, 대규모택지개발지구, 이익공유형, 불법행위재공급. 검색해 보면 '청약 종류' 상위 글들은 대부분 청약통장 종류 얘기거나 "국민주택은 공공이 짓고 민영주택은 건설사가 짓는다" 수준에서 끝났습니다.
그래서 2026년 10월 8일에 청약홈의 '주택청약 용어설명' 메뉴와 실제 공고 상세 화면을 옆에 띄워 놓고, 공고문에서 실제로 마주치는 순서대로 용어를 2~3줄씩 정리했습니다. 괄호 안은 근거 조문이고, 더 깊은 내용은 따로 정리한 글로 넘깁니다. 청약 전체 흐름이 먼저 필요하면 청약이란부터 보고 오셔도 됩니다.
청약홈 > 청약제도안내 > 주택청약 용어설명 화면입니다(2026년 10월 8일). 전체·청약주택·청약통장·청약자격·청약지역·기타사항 탭이 있고, 용어마다 관련 법률이 붙어 있습니다. 아래 괄호 속 조문은 대부분 여기서 옮겼습니다.
누가 짓나: 공공분양과 민간분양, 국민주택과 민영주택
공공분양은 LH·SH·GH 같은 공공이, 민간분양은 민간 건설사·시행사가 짓습니다. 법으로는 공공이 짓거나 공공 지원을 받은 85㎡ 이하 주택이 국민주택, 나머지가 민영주택입니다. 단, 수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면은 국민주택규모가 100㎡입니다.
| 용어 | 뜻(2~3줄) | 근거·더 보기 |
|---|---|---|
| 공공분양 | LH·SH·GH 같은 공공주택사업자가 정부 재정이나 주택도시기금 지원을 받아 분양 목적으로 짓는 전용 85㎡ 이하 주택. 무주택·소득·자산 기준이 붙고 특별공급 비중이 큽니다. | 공공주택 특별법 제2조, 공공분양이란 |
| 민간분양 | 민간 건설사·시행사가 짓고 파는 아파트. 면적 제한이 없고, 일반공급은 가점제·추첨제로 뽑습니다. | 주택법 |
| 국민주택 | 국가·지자체·LH·지방공사가 짓거나, 재정·주택도시기금을 지원받아 짓는 국민주택규모 이하 주택. 청약 규칙에서 '국민'으로 표시됩니다. | 주택법 제2조제5호 |
| 민영주택 | 국민주택이 아닌 모든 주택. 청약홈 공고 상세에 '민영'으로 표시됩니다. | 주택법 제2조제7호 |
| 국민주택규모 | 전용면적 85㎡ 이하(수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면은 100㎡). 흔히 말하는 "국평 84"가 여기서 나옵니다. | 주택법 제2조제6호 |
| 공공주택 | 공공주택사업자가 짓는 공공임대주택과 공공분양주택을 합친 말. | 공공주택 특별법 제2조제1호 |
| 사업주체·시행사·시공사 | 사업주체(시행사)는 분양하고 책임지는 쪽, 시공사는 실제로 짓는 건설사. "힐스테이트" 브랜드여도 시행이 LH면 공공분양입니다. | 청약홈 공고 상세 '기타사항' |
LH는 전국, SH는 서울, GH는 경기, iH 같은 지방공사는 각 지역 공공주택을 맡습니다. 같은 공공분양이라도 사업주체에 따라 신청 사이트가 달라지는데, 이건 청약 사이트 정리에 표로 정리했습니다.
분양이냐 임대냐, 그리고 공공분양의 유형
분양은 돈을 다 내고 소유권을 받는 것이고, 임대는 정해진 기간 싸게 빌려 사는 것입니다. 공공분양은 다시 일반형·나눔형·선택형(뉴홈)과 신혼희망타운, 토지임대부로 나뉩니다.
| 용어 | 뜻 | 2026년 공고 이름·더 보기 |
|---|---|---|
| 분양 | 돈을 다 내고 소유권을 받는 것. 청약에 당첨되면 계약금·중도금·잔금을 냅니다. | 계약금·중도금·잔금 |
| 공공임대 | 공공이 짓거나 사들여 싸게 빌려주는 집. 영구·국민·행복·통합공공·매입·전세임대 등. | 공공임대 종류 |
| 공공지원 민간임대 | 민간이 짓고 정부 지원을 받아 시세보다 싸게, 10년 이상 빌려주는 임대. 청약홈에서 통장 없이 신청. | 공공지원 민간임대 |
| 분양전환 | 임대로 살다가 정해진 시점에 분양으로 바꾸는 것. | 공공주택 특별법 시행규칙 |
| 일반형(뉴홈) | 우리가 아는 보통의 공공분양. | 공고 이름 '공공분양주택' |
| 나눔형(뉴홈) | 법적 이름은 이익공유형 분양주택. 팔 때 LH가 되사고 처분 손익을 나누는 조건으로 싸게 분양. 거주의무 5년. | 공고 이름 '이익공유형 분양주택'(고양창릉 S-3, 2026.6) |
| 선택형(뉴홈) | 6년 임대로 살아 본 뒤 분양받을지 고르는 유형. | 공고 이름 '6년 분양전환공공임대주택'(군포대야미 A-1, 2026.6) |
| 신혼희망타운 | 신혼부부·한부모가족 중심으로 공급하는 LH 공공분양(과 임대). | 공고 이름 '신혼희망타운(공공분양)' |
| 토지임대부 분양주택 | 땅은 사업시행자가 갖고 건물만 분양받는 주택. 분양가가 낮은 대신 토지임대료를 냅니다. | 주택법 제2조제9호, '마곡지구 17단지 토지임대부'(2026.2) |
한 가지 짚고 가겠습니다. 1페이지 글 중에 "국민주택의 대표가 행복주택"이라고 쓴 곳이 있었습니다. 국민주택은 누가 짓고 어떤 돈이 들어가며 몇 ㎡인지로 나누는 말이라 분양·임대를 가리지 않고(주택법 제2조제5호), LH가 짓는 행복주택도 이 정의에 들어갈 수 있습니다. 다만 청약에서 '국민주택'이라고 하면 통장 순위로 뽑는 분양 공고를 떠올리는데, 행복주택은 공공주택 특별법에 따라 자격과 선정 방식이 따로 정해진 공공임대입니다. 국민주택 청약을 알아보는 사람에게 행복주택을 대표로 내미는 건 길을 잘못 알려 주는 셈입니다. "공공분양은 보금자리주택"이라는 설명도 옛 정책 이름입니다. 2026년 공고에는 뉴홈이라는 말 대신 '이익공유형 분양주택', '6년 분양전환공공임대주택' 같은 법적 이름이 붙어 나왔습니다.
시점: 입주자모집공고, 사전청약, 본청약
입주자모집공고일은 모든 자격 판단의 기준일입니다. 사전청약은 본청약 1~2년 전에 당첨자를 미리 정하던 제도로, 공공 사전청약은 2024년 5월 14일 신규 시행이 중단됐습니다.
| 용어 | 뜻 |
|---|---|
| 입주자모집공고 | 단지 하나의 자격·일정·분양가·제한을 정하는 공고. 모집공고일이 모든 자격 판단의 기준일입니다. |
| 사전청약 | 본청약 1~2년 전에 당첨자를 미리 정하던 제도. 국토교통부가 2024년 5월 14일 공공 사전청약 신규 시행을 중단했습니다(본청약 지연 등 한계). |
| 본청약 | 사전청약 당첨자가 실제 계약 전에 거치는 정식 청약. 2026년 공고 제목에 '(본청약)'이 붙은 단지가 사전청약 단지입니다. |
| 민간사전청약 | 민간 아파트 사전청약. 청약홈 '분양정보/경쟁률' 아래 메뉴로 남아 있습니다. |
공급 방식: 특별공급, 일반공급, 순위, 지역
특별공급은 신혼부부·생애최초 같은 정책 대상에게 따로 떼어 둔 물량(세대당 평생 1회)이고, 일반공급은 나머지를 통장 순위(1순위·2순위)와 거주지(해당지역·기타지역) 순서로 나눕니다.
SH의 마곡지구 17단지 토지임대부(본청약) 공고 상세입니다(2026년 2월 27일 공고). 1순위가 해당지역 3월 12~16일, 기타지역 3월 17일로 나뉘고, 접수장소는 '사업주체문의', 특이사항에 투기과열지구·청약과열지역·분양가상한제가 붙어 있습니다. 이 공고 상세 화면 하나에 아래 표의 용어가 거의 다 들어 있습니다.
| 용어 | 뜻 | 근거·더 보기 |
|---|---|---|
| 특별공급 | 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·신생아·기관추천 등 정책 대상에게 따로 떼어 둔 물량. 세대당 평생 1회. | 공급규칙 제35~49조, 특별공급 일반공급 차이 |
| 일반공급 | 특별공급을 뺀 나머지. 청약통장 순위대로 신청합니다. | 공급규칙 제27·28조 |
| 우선공급 | 특정 조건자에게 일반공급 일부를 먼저 주는 것(예: 해당 지역 거주자, 대규모 택지개발지구). | 공급규칙 제4조·제34조 |
| 신생아 우선공급 | 공공분양 일반공급의 50%를 2세 미만 자녀가 있는 사람에게 먼저 주는 것. | 공공주택 특별법 시행규칙 별표 6 |
| 1순위·2순위 | 통장 가입기간·납입·예치금 등을 채우면 1순위, 못 채우면 2순위. 1순위에서 마감되면 2순위 차례는 없습니다. | 공급규칙 제27·28조, 1순위 조건 확인 순서 |
| 예치금 | 민영주택 1순위에 필요한 통장 잔액. 단지 위치가 아니라 내 주민등록 거주지 기준. | 공급규칙 별표2 |
| (해당)주택건설지역 | 단지가 지어지는 시·군. 여기 사는 사람이 '해당지역'으로 먼저 뽑힙니다. | 공급규칙 제2조제2호 |
| 기타지역·기타경기 | 해당지역 밖 신청자. 경기 대규모 택지는 '기타경기' 칸이 따로 생깁니다. | 공급규칙 제4조제3항(인근주택건설지역) |
| 무주택세대구성원 | 나, 배우자, 등본에 함께 오른 직계존비속 등 세대 전원이 주택(분양권 포함)이 없는 상태. | 공급규칙 제2조제4호 |
| 분양권등 | 분양권과 입주권. 무주택 여부를 따질 때 주택처럼 봅니다. "아직 입주 안 했으니 무주택"은 통하지 않습니다. | 공급규칙 제2조제7호의2 |
| 소형·저가주택 | 일정 면적·가격 이하 주택 한 채는 무주택으로 봐 주는 예외. 2023년 11월 10일 개정(국토교통부령 제1272호)부터 민영 일반공급만이 아니라 국민주택·특별공급에도 적용되고, 공공임대만 빠집니다. 부칙상 개정 시행 이후 입주자모집승인을 신청한 공고부터 적용되고, 그 전 공고에 소급되지는 않습니다. 기준 금액은 조문과 공고문 확인. | 공급규칙 제53조제9호 |
| 위축지역 | 주택 경기가 가라앉은 곳으로 지정된 지역. 1순위가 통장 가입 1개월로 짧아집니다. | 주택법 제63조의2 |
| 과밀억제권역 | 수도권 중 인구·산업이 몰린 지역. 재당첨 제한 기간 등 일부 규칙이 여기서 갈립니다. | 수도권정비계획법 제6조 |
| 청약통장(입주자저축) | 지금 새로 만들 수 있는 건 주택청약종합저축 하나. 월 25만 원까지 납입 인정. | 주택법 제56조, 청약통장 총정리 |
당첨 방식: 가점제, 추첨제, 순위순차
민영주택은 84점 만점 가점이 높은 순(가점제)과 무작위 추첨(추첨제)으로, 국민주택은 1순위 안에서 저축총액·납입횟수가 많은 순(순위순차)으로 당첨자를 뽑습니다. 단, 민영주택의 가점제·추첨제 비율은 규제지역 여부와 면적에 따라 다르고 공고문에 적힙니다.
| 용어 | 뜻 | 근거·더 보기 |
|---|---|---|
| 가점제 | 무주택기간 32점·부양가족 35점·통장 가입기간 17점, 84점 만점으로 높은 순. 민영주택 일반공급의 방식. | 공급규칙 제2조제8호·별표1, 청약 가점 계산법, 가점 계산기 |
| 추첨제 | 일정 비율을 점수 없이 무작위로 뽑는 방식. 가점제와 추첨제 비율은 규제지역 여부와 면적에 따라 다르고 공고문에 적힙니다. | 공급규칙 제28조 |
| 순위순차(저축총액·납입횟수) | 국민주택 1순위 안에서 경쟁 시 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택 + 저축총액, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순. | 공급규칙 제27조 |
| 예비입주자 | 당첨자가 계약을 안 하거나 부적격일 때 차례를 받는 사람. | 공급규칙 제26·27조, 예비입주자 순번 |
| 부적격 당첨 | 자격이 안 되는데 당첨된 것. 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한됩니다. | 당첨 후 계약까지 |
| 재당첨 제한 | 당첨된 세대가 일정 기간 다른 청약에 당첨될 수 없게 막는 것. 투기과열지구·상한제 주택은 10년. | 공급규칙 제54조 |
| 경쟁률·커트라인 | 신청자 수 ÷ 공급 세대, 당첨된 사람의 최저·평균 가점. | 경쟁률 보는 법 |
공고문 칸 읽기: 주택형, 공급금액, 특이사항
공고문 칸에서 꼭 읽을 것은 주택형(084.0000A의 앞 숫자가 전용면적), 공급금액(가장 비싼 층 기준, 단위 만원), 특이사항(분양가상한제·투기과열지구 같은 규제) 세 가지입니다. 저라면 공급금액 칸의 숫자를 내 집값으로 믿지 않고, 내 층 가격은 공고문 PDF에서 따로 찾습니다.
| 칸·용어 | 읽는 법 |
|---|---|
| 주택형·면적 | 084.0000A의 앞 숫자는 전용면적(㎡), 뒤 알파벳은 평면 종류. 공급면적은 전용 + 주거공용으로, 마곡 17단지 059.0000H는 82.22㎡입니다. |
| 공급금액(최고가 기준) | 청약홈 화면 금액은 그 주택형의 가장 비싼 층 기준, 단위 만원. 내 층 가격은 공고문 PDF. |
| 분양가상한제 | 분양가가 정해진 기준(택지비+건축비)을 넘지 못하게 막은 단지. 실거주 의무가 붙을 수 있음. 분양가 싼지 확인하는 법 |
| 투기과열지구·청약과열지역(조정대상지역) | 정부가 지정한 규제지역. 1순위 요건(가입 2년·세대주·5년 내 당첨 없음)과 재당첨 제한이 강해집니다. 2026년 7월 기준 서울 전역과 경기 15곳. |
| 공공주택지구·대규모택지개발지구 | 공공이 조성한 택지. 대규모 택지는 해당 지역 거주자 우선공급 비율이 따로 있습니다. |
| 전매제한·실거주의무 | 분양권을 팔 수 없는 기간, 직접 들어가 살아야 하는 기간. 전매제한·실거주 의무 |
공고 뒤에 나오는 말과 아파트가 아닌 것
정규 청약 뒤에 남은 집은 무순위·임의공급·잔여세대로 다시 나오고, 오피스텔·도시형생활주택은 통장 없이 만 19세 이상이면 신청하는 별도 규칙입니다. 단, 무순위는 2025년 6월 10일부터 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다.
| 용어 | 뜻 |
|---|---|
| 무순위(줍줍) | 정규 청약 뒤 남거나 계약 취소된 집을 다시 받는 것. 2025년 6월 10일부터 무주택세대구성원만 신청. 무순위 청약 |
| 임의공급 | 무순위 뒤에도 남은 물량을 사업주체가 정한 방식으로 공급. 청약홈 APT 메뉴에 따로 있습니다. |
| 불법행위재공급 | 부정청약 등 불법행위로 계약이 취소된 집을 다시 공급하는 것. |
| 잔여세대·선착순 동호지정 | 미분양 물량을 먼저 계약하는 사람에게 동·호수를 고르게 하는 방식. LH 공고에도 자주 보입니다. |
| 오피스텔·도시형생활주택·생활숙박시설 | 아파트 청약 규칙이 아닌 별도 규칙. 청약통장 없이 만 19세 이상이면 청약홈에서 신청할 수 있습니다. |
| 지역주택조합 | 청약이 아니라 조합원으로 가입해 땅을 사서 짓는 방식. 청약홈 '주택조합 동·호수 추첨결과'는 이미 조합원이 된 사람의 배정 결과입니다. |
마지막으로 자주 듣는 오해 하나. "모든 청약은 청약홈에서 한다"는 말은 틀립니다. LH·SH가 직접 짓는 공공분양과 공공임대는 공고가 청약홈에 보여도 LH 청약플러스·SH 인터넷청약에서 신청합니다. LH 쪽 사용법은 LH 청약플러스 사용법에 있습니다.
자주 묻는 질문
세대주가 아니면 청약을 못 하나요?
대부분은 할 수 있습니다. 세대주는 주민등록표상 성년자인 세대주를 말하고(주택공급에 관한 규칙 제2조 제3호, 2026년 6월 15일 시행본), 일반공급에서 세대주를 요구하는 곳은 투기과열지구·청약과열지역 1순위입니다(제27조·제28조). 예: 부모님 등본에 세대원으로 올라 있는 사람(예시)도 비규제지역 민영주택 1순위는 될 수 있습니다. 단, 특별공급 중에는 공고문 신청자격표에 세대주 요건이 붙는 유형도 있습니다.
같은 등본에 사는 형제자매가 집이 있으면 무주택이 아닌가요?
무주택입니다. 청약에서 세대는 신청자, 배우자, 같은 주민등록표에 오른 직계존속(배우자 부모 포함)과 직계비속으로 정해져 있고, 형제자매는 들어가지 않습니다(제2조 제2호의3). 그래서 같은 등본의 형제자매 명의 집은 내 무주택세대구성원 판단에 영향을 주지 않습니다.
배우자와 주소가 따로면 배우자 집은 안 따지나요?
따집니다. 배우자는 주민등록표가 달라도 세대원이고, 배우자와 같은 등본에 있는 배우자의 부모도 세대원에 들어갑니다(제2조 제2호의3). 예: 혼인신고 후 주소를 따로 둔 부부(예시)라도 배우자 명의 집이 있으면 무주택세대구성원이 아닙니다.
공고 직전에 단지가 있는 시로 이사하면 해당지역이 되나요?
입주자모집공고일 현재 그 시·군에 살고 있으면 해당지역 거주자입니다(제4조 제1항). 단, 시장·군수는 일정 기간 이상 산 사람에게 먼저 공급하게 할 수 있고, 수도권 투기과열지구는 2년 이상 거주자를 같은 순위에서 우선합니다(제4조 제5항). 그래서 서울 같은 규제지역 단지는 공고 직전에 전입해도 2년 거주자 뒤로 밀립니다.
정리
- 누가 짓느냐로 공공분양·민간분양, 법으로는 국민주택·민영주택(85㎡ 기준)으로 나뉘고, 분양과 임대는 소유권을 받느냐로 갈립니다.
- 2026년 공고에서 뉴홈 나눔형은 '이익공유형 분양주택', 선택형은 '6년 분양전환공공임대주택', 일반형은 '공공분양주택'으로 나옵니다.
- 특별공급은 세대당 평생 1회, 일반공급은 1·2순위로 나뉘고, 민영은 가점제·추첨제, 국민주택은 저축총액(40㎡ 초과)·납입횟수(40㎡ 이하) 순입니다.
- 공고 상세의 해당지역·기타지역, 주택형 084.0000A, 최고가 기준 공급금액, 특이사항(상한제·투기과열지구)을 읽을 줄 알면 공고문의 절반은 해결됩니다.
- 나는 모르는 단어가 나오면 청약홈 용어설명의 관련 조문부터 확인하고, 공고일을 모든 자격 판단의 기준일로 적어 두기로 했습니다.
참고한 공식 자료
2026년 10월 9일 확인.
- 주택법 제2조: 국민주택·국민주택규모(85㎡, 읍·면 100㎡)·민영주택·토지임대부 분양주택 정의
- 공공주택 특별법 제2조: 공공주택·공공임대주택·공공분양주택 정의
- 주택공급에 관한 규칙(국가법령정보센터): 무주택세대구성원·분양권등·가점제 정의, 순위·특별공급 조문
- 주택공급에 관한 규칙 제53조: 소형·저가주택 무주택 인정(제9호)
- 공공주택 특별법 시행규칙: 별표 6 공공분양주택 입주자 자격
- 정책브리핑: 공공분양주택 사전청약 사라진다(2024.5.14): 공공 사전청약 신규 시행 중단
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